201/2016

Πρόεδρος: Μαρία Τσιρωνίδου

Δικηγόροι: Βασιλική Νιαβή, Ευφροσύνη Καραβασάνη

 

Τροποποίηση σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού με: α) συμβολαιογραφική μεταγραφόμενη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, β) δικ. απόφαση αν το ζητήσουν συγκύριοι αντιπροσωπεύοντες το 65% και γ) κατά πλειοψηφία απόφαση της ΓΣ των οροφοκτητών αν προβλέπεται στον Κανονισμό.

Η τροποποίηση δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των εκ του νόμου, της σύστασης οροφοκτησίας ή του κανονισμού μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, αφού η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία μόνο τις αποφάσεις που αφορούν συντήρηση, βελτίωση ή χρήση κοινών μερών για το κοινό συμφέρον και όχι την τροποποίηση ποσοστών συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε την απαλλαγή ορισμένων, άλλως ακυρότητα για τους διαφωνούντες καθό θίγονται τα δικαιώματά τους, αναγνωριζόμενη οποτεδήποτε.

Ο κανονισμός πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου στις σχέσεις οροφοκτητών και οι δ/ξεις δεν καταργούνται από τυχόν αχρησία ή κατ’ επανάληψη παράβασή τους υπό κάποιων συνιδιοκτητών, ενώ δεσμεύει και διαδόχους.

Επί καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, δικαίωμα βλαπτομένου να ζητήσει παύση της άσκησης και παράλειψη στο μέλλον.

Επί ύπαρξης εννόμου συμφέροντος, δυνατή αναγνωριστική αγωγή για παραγραφείσα αξίωση.

Αρμοδιότητα διαχειριστή για κατανομή κοινών βαρών με βάση έγκυρο πίνακα καταρτιζόμενο με έγκυρη συμφωνία οροφοκτητών.

Επί παραίτησης από αγωγικό αίτημα, μη αναγκαία έκδοση απόφασης για κατάργηση δίκης, αφού αυτή επέρχεται με μόνη την νομότυπη παραίτηση.

 

{…} ΙΙ. Στην προκειμένη περίπτωση οι ως άνω εκκαλούντες και η  Σ.Χ.  άσκησαν κατά του εναγομένου και ήδη εφεσιβλήτου, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Βόλου, την από 15.6.2011 και με αριθ. κατάθ. 145/21.6.11 αγωγή τους, με την οποία, κατ’ εκτίμηση του δικογράφου της, ιστορούσαν ότι είναι κύριοι των ειδικότερα αναφερόμενων στην αγωγή αυτοτελών διαμερισμάτων πολυόροφης οικοδομής (πολυκατοικίας) που βρίσκεται στην οδό Ό. αρ… στο Β. Μ.. Ότι δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/25.11.1976 πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, του πρώην συμβολαιογράφου Δ. Π, που μεταγράφηκε νόμιμα στον ειδικότερα αναφερόμενο τόμο και αριθμό των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Β., συστάθηκε οριζόντια ιδιοκτησία στην εν λόγω πολυόροφη οικοδομή, η οποία αποτελείται από δύο κτίρια (Α και Β), με κοινή κεντρική θέρμανση, συνταχθέντος για τον λόγο αυτό σχετικού πίνακα κατανομής ποσοστών κοινοχρήστων δαπανών, ο οποίος επισυνάφθηκε στην ως άνω πράξη. Ότι στο άρθρο 54 της υπ’ αριθμ. …/25.11.1976 πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας υπάρχει πρόβλεψη, σύμφωνα με την οποία είναι δυνατή η τροποποίηση των όρων του κανονισμού της πολυκατοικίας με πράξη μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητών του οικοπέδου, επι του οποίου κατασκευάστηκε η οικοδομή και των εργολάβων αυτής, εφόσον δεν βλάπτονταν τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών. Ότι επειδή οι υπολογισμοί του ως άνω πίνακα (και κατά μαθηματική αναγκαιότητα και ο ίδιος ο πίνακας) ήταν τελείως λανθασμένοι, με αποτέλεσμα ορισμένα διαμερίσματα να ευνοούνται, δηλαδή να πληρώνουν λιγότερα ποσά για δαπάνες κεντρικής θέρμανσης, ουδέποτε αυτός εφαρμόσθηκε. Ότι από την αρχή της λειτουργίας της ως άνω πολυκατοικίας, εφαρμόσθηκε ένας διάφορος και ορθός πίνακας κατανομής ποσοστών κοινοχρήστων δαπανών, το περιεχόμενο του οποίου προσαρτήθηκε στην υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξη τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκε νόμιμα. Ότι η τελευταία πράξη τροποποίησης καταρτίστηκε μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητών του οικοπέδου και των εργολάβων, που κατασκεύασαν την εν λόγω οικοδομή, χωρίς τη σύμπραξη άλλων ιδιοκτητών, με βάση το άρθρο 54 της αρχικής πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, κατά το οποίο η εν λόγω τροποποίηση ήταν δυνατή, αφής στιγμής δι’ αυτής δεν βλάπτονταν τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, αφού με τον τρόπο αυτό γινόταν ορθός προσδιορισμός των κοινοχρήστων δαπανών για τη θέρμανση, και καθώς ο πρώτος πίνακας κατανομής κοινοχρήστων δαπανών ουδέποτε εφαρμόστηκε στην πράξη, η τροποποίησή του δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι βλάπτει τα συμφέροντα ή κάποιο δικαίωμα των λοιπών συνιδιοκτητών. Ότι ξαφνικά και χωρίς να λάβουν την παραμικρή ενημέρωση από τον εναγόμενο, διαπίστωσαν ότι τον μήνα Οκτώβριο του έτους 2007 μεταβλήθηκε ο τρόπος υπολογισμού των κοινοχρήστων δαπανών θέρμανσης της ως άνω πολυόροφης οικοδομής κατά τέτοιο τρόπο, ώστε μετά την πάροδο τριάντα και πλέον ετών συνεχούς εφαρμογής του πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών θέρμανσης που εμπεριέχεται στην υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 συμβολαιογραφική πράξη, άρχισε να εφαρμόζεται ο πίνακας κατανομής κοινοχρήστων δαπανών που είχε συνταχθεί επ’ ευκαιρία της αρχικής πράξης συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, το έτος 1976, ο οποίος όμως ουδέποτε μέχρι το έτος 2007 είχε εφαρμοστεί στην πράξη. Ότι η γενόμενη από τον εναγόμενο εφαρμογή του πίνακα κατανομής ποσοστών του έτους 1975, είχε ως αποτέλεσμα οι ενάγοντες, οι οποίοι διαμένουν στο κτίριο Β της εν λόγω πολυόροφης οικοδομής, να αδικούνται συστηματικά κατά τον υπολογισμό των κοινοχρήστων δαπανών θέρμανσης και να καταβάλουν ως συμμετοχή πολύ μεγαλύτερα ποσά, σε σχέση με τα αντίστοιχα διαμερίσματα του κτιρίου Α της ως άνω οικοδομής, τα οποία βρίσκονται στον ίδιο όροφο συγκριτικά με τα διαμερίσματα της ιδιοκτησίας των εναγόντων και καταλαμβάνουν το ίδιο εμβαδόν με αυτά. Ότι άλλως, το δικαίωμα του εναγομένου, με την πιο πάνω ιδιότητά του, για την εφαρμογή του πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών που προσαρτήθηκε στην υπ’ αριθμ. …/1976 αρχικώς συναφθείσα πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του ως άνω συμβολαιογράφου, πρέπει να θεωρηθεί ότι πλέον έχει αποδυναμωθεί, συνεπεία της επι τριάντα έτη εφαρμογής του τροποποιηθέντος, δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, και το ως άνω δικαίωμά του πρέπει να θεωρηθεί  ότι συνιστά  αυθαίρετη και καταχρηστική άσκηση δικαιώματος και για τον λόγο αυτό ζητούν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να παύσει την άσκηση και την παράλειψη στο μέλλον της καταχρηστικής του συμπεριφοράς, που συνίσταται στην εφαρμογή του αρχικά καθορισθέντος πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, αντί της εφαρμογής του τροποποιηθέντος, δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης του ως άνω συμβολαιογράφου, πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών. Ότι οι ενάγοντες, αμέσως μόλις αντιλήφθηκαν τον τρόπο υπολογισμού των κοινοχρήστων δαπανών στην πολυκατοικία τους, διαμαρτυρήθηκαν προς τον εναγόμενο, με την ιδιότητά του ως διαχειριστή και νομίμου εκπροσώπου του ομίλου συνιδιοκτητών της ως άνω πολυκατοικίας, δίχως όμως ανταπόκριση. Ότι και οι άλλοι κύριοι – ιδιοκτήτες των υπολοίπων διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, όταν οι  ενάγοντες τους ενημέρωσαν  για την αλλαγή στον υπολογισμό των κοινοχρήστων δαπανών, τους δήλωσαν ότι επιθυμούσαν την εφαρμογή του πρώτου χρονολογικά καταρτισθέντος πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, προφανώς λόγω του γεγονότος ότι ο πίνακας αυτός τους ευνοούσε σκανδαλωδώς. Ότι συνεπεία της επί τριάντα έτη εφαρμογής του τροποποιηθέντος, δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης του ως άνω πρώην συμβολαιογράφου, πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών της πολυκατοικίας στην οποία βρίσκονται τα ακίνητά τους, η όποια αξίωση του εναγομένου υπό την ως άνω ιδιότητά του, για την εφαρμογή του αρχικώς καθορισθέντος, δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/1976 πράξεως του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, έχει υποπέσει σε παραγραφή, κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 249 ΑΚ περί εικοσαετούς παραγραφής, ώστε έχουν έννομο συμφέρον να αναγνωριστεί η συμπλήρωση της παραγραφής της αξίωσης του εναγομένου. Με βάση το ανωτέρω ιστορικό, οι ενάγοντες ζήτησαν (όπως παραδεκτά το αίτημα της αγωγής τους περιορίστηκε με δήλωση του πληρεξουσίου τους δικηγόρου πριν από την έναρξη της συζήτησης της ουσίας της υπόθεσης, η οποία καταχωρήθηκε στα πρακτικά, ο οποίος δήλωσε ότι παραιτείται από το αγωγικό κονδύλιο επιδικάσεως ηθικής βλάβης βλ. άρθρα 295, 297 ΚΠολΔ), πέραν των προαναφερομένων, να υποχρεωθεί ο εναγόμενος, με την ως άνω ιδιότητά του και ως κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας στην ως άνω πολυόροφη οικοδομή, καθώς και κάθε τρίτος, που έλκει από αυτόν οποιοδήποτε δικαίωμα, να εφαρμόσει τον πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, που έχει επισυναφθεί στην υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξη τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας του πρώην Συμβολαιογράφου Δ. Π., που μεταγράφηκε νόμιμα στον τόμο … και αριθμό … των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Β. και να καταδικασθεί αυτός στη δικαστική τους δαπάνη.

Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την προσβαλλόμενη υπ’ αριθμ. 38/2014 οριστική απόφασή του απέρριψε την αγωγή ως ουσία αβάσιμη και συμψήφισε τα δικαστικά έξοδα μεταξύ των διαδίκων σύμφωνα με το άρθρο 179 περ. β’ ΚΠολΔ.Οι ως άνω εκκαλούντες – ενάγοντες με την έφεσή τους προσβάλλουν την απόφαση αυτή, για τους διαλαμβανόμενους σ’ αυτήν λόγους, που ανάγονται σε εσφαλμένη ερμηνεία καιεφαρμογή του νόμου και σε κακή εκτίμηση των αποδείξεων, και ζητούν να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη και να γίνει δεκτή η αγωγή τους.

ΙΙΙ. Σύμφωνα με το άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929, επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες να κανονίσουν με ιδιαίτερη συμφωνία, στην οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας, καθορίσουν γενικές συνελεύσεις και δώσουν σε καθορισμένη πλειοψηφία το δικαίωμα να λαμβάνει, για το κοινό συμφέρον, κάθε απόφαση σχετική με τη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών του ακινήτου. Εξάλλου, στο άρθρο 13 §1 του ίδιου νόμου ορίζεται ότι κάθε σύμβαση που κανονίζει ή μεταβάλει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχωρίζεται στο βιβλίο μεταγραφών. Τέλος, στο άρθρο 9 του ν. 1562/1985 ορίζεται ότι με αίτηση της πλειοψηφίας τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί από το Δικαστήριο η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του Κανονισμού, όταν εμφανίζει ελλείψεις, που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας. Από το συνδυασμό των διατάξεων των παραπάνω νόμων, ο πρώτος των οποίων εξακολουθεί να ισχύει και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα (άρθρο 54 ΕισΝΑΚ), προκύπτει ότι, η τροποποίηση της πράξης συστάσεως της οροφοκτησίας και του Κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί το συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της Γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, εάν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον Κανονισμό. Ειδικότερα, αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον Κανονισμό στη Γενική Συνέλευση των συνιδιοκτητών, του δικαιώματος τροποποιήσεως συγκεκριμένων όρων του Κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, κι αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον Κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών που υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929, ρητώς, περιορίζει τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία, μόνο σε αποφάσεις που αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον. Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, ούτε η απαλλαγή ορισμένων ιδιοκτησιών από τέτοιες δαπάνες, ούτε να τεθούν περιορισμοί στη χρήση χωριστών ιδιοκτησιών, αλλά για τις περιπτώσεις αυτές απαιτείται απόφαση του συνόλου των συνιδιοκτητών. Η τροποποίηση του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας οροφοκτησίας, εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες, ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφεί. Στην περίπτωση, όμως, που, παρά την ως άνω αναγκαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 4 §1 του ν. 3741/1929, επιχειρηθεί από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή, τροποποίηση της πράξης συστάσεως και του κανονισμού της πολυκατοικίας, με την οποία θίγονται τα ως άνω δικαιώματα των μειοψηφούντων συνιδιοκτητών, η καταρτιζόμενη κατά τα ως άνω δικαιοπραξία είναι, ως προς αυτούς, και κατά το μέρος που θίγονται τα τοιαύτα δικαιώματα τους απολύτως άκυρη (άρθρα 174 και 180 ΑΚ) ως αντικείμενη ευθέως σε διάταξη νόμου (174 ΑΚ), δύναται δε να αναγνωριστεί η ακυρότητά της οποτεδήποτε χωρίς χρονικούς περιορισμούς κατά το άρθ. 70 ΚΠολΔ (βλ. ΑΠ 241/2016, 683/2014, 566/2013 Νόμος).

Η προαναφερόμενη κοινή συμφωνία των συνιδιοκτητών (κανονισμός πολυκατοικίας), η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, δεσμεύει δε τους διαδόχους (καθολικούς και ειδικούς) εκείνων που συμβλήθηκαν αρχικά για την κατάρτιση του κανονισμού ή προσχώρησαν μεταγενέστερα σ’ αυτόν. Επομένως, ο κανονισμός της πολυκατοικίας έχει ισχύ νόμου ως προς τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών και οι διατάξεις δεν καταργούνται ούτε από τυχόν αχρησία τους, ούτε από την κατ’επανάληψη παράβαση τους από ορισμένους συνιδιοκτήτες (ΑΠ 179/1980 ΝοΒ 28. 1412, ΕφΔωδ 3/2014 Νόμος).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 281 ΑΚ «Η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται, αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής καλή πίστη θεωρείται η συμπεριφορά του χρηστού και συνετού ανθρώπου, που επιβάλλεται κατά τους συνηθισμένους τρόπους ενεργείας, ενώ ως κριτήριο των «χρηστών ηθών» χρησιμεύουν οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη χρηστώς και εμφρόνως σκεπτόμενου ανθρώπου. Για την εφαρμογή της διατάξεως αυτής δεν αρκεί καταρχήν μόνη η επί μακρό χρόνο αδράνεια του δικαιούχου να ασκήσει το δικαίωμά του, ούτε η καλόπιστη πεποίθηση του υπόχρεου ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα κατ’ αυτού ή ότι δεν πρόκειται τούτο να ασκηθεί, ούτε κατ’ ανάγκην από την άσκησή του να δημιουργούνται απλώς δυσμενείς ή και αφόρητες επιπτώσεις για τον υπόχρεο, αλλά απαιτείται κατά περίπτωση συνδυασμός των ανωτέρω και γενικώς η συνδρομή ιδιαίτερων περιστάσεων, αναγομένων στη συμπεριφορά τόσο του δικαιούχου όσο και του υπόχρεου, εφόσον όμως αυτή του τελευταίου τελεί σε αιτιώδη σχέση με εκείνη του δικαιούχου και δεν είναι άσχετη με αυτήν, ώστε η άσκηση του δικαιώματος να αποβαίνει αντίθετη στις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου (ΟλΑΠ 8/2001, 1/1997, 62/1990, ΑΠ 207/2014 Νόμος). Εξάλλου, στην περίπτωση της καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος, εάν η άσκηση γίνεται με υλική ενέργεια, δικαιούται ο βλαπτόμενος να ζητήσει την παύση της ασκήσεως και την παράλειψη στο μέλλον (βλ. Γεωργιάδη – Σταθόπουλο ΑΚ κατ’ άρθρο ερμηνεία, έκδ. 1979 άρθρο 281 σελ. 492-493).

Επίσης, αν υπάρχει έννομο συμφέρον, μπορεί να ασκηθεί αναγνωριστική αγωγή για την αξίωση που παραγράφηκε (βλ. Β. Βαθρακοκοίλη ΕΡΝΟΜΑΚ έκδοση 2001 άρθρο 272, σελ. 1104).

Σημειώνεται ότι  μεταξύ των αρμοδιοτήτων του διαχειριστή είναι και η κατανομή δαπανών και κοινών βαρών, με την έννοια ότι  αυτός υλοποιεί τον σχετικό πίνακα κατανομής δαπανών που έχει προβλεφθεί στον κανονισμό ή σε ειδική συμφωνία της παμψηφίας. Ο διαχειριστής έχει ως αποστολή την κατανομή των δαπανών με βάση έγκυρο πίνακα κατανομής, δηλαδή με βάση έγκυρη συμφωνία των συνιδιοκτητών (βλ. Κων/νου Βασιλείου Οριζόντια και κάθετη συνιδιοκτησία έκδ. 2003 σελ. 474).

{…} IV. Στην προκειμένη περίπτωση η υπό κρίση αγωγή, κατά το μέρος με το οποίο οι ενάγοντες ζητούν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος με την πιο πάνω ιδιότητά του να εφαρμόσει τον πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών που έχει επισυναφθεί στην υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξη τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας του πρώην συμβολαιογράφου Δ. Π., επικαλούμενοι ότι ο πίνακας αυτός αποτέλεσε περιεχόμενο της ως άνω τροποποιητικής πράξης του κανονισμού πολυκατοικίας μεταξύ των αρχικών ιδιοκτητών του οικοπέδου, επι του οποίου κατασκευάστηκε η πολυκατοικία και των εργολάβων αυτής, χωρίς την σύμπραξη άλλων ιδιοκτητών, ο οποίος και δεν εφαρμόζεται από τον Οκτώβριο του 2007, οπότε και άρχισε να εφαρμόζεται ο πίνακας κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, που περιέχεται στην υπ’ αριθμ. …/25.11.1976 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας , είναι μη νόμιμη και ως τέτοια πρέπει να απορριφθεί, διότι σύμφωνα με την προηγηθείσα (ανωτυπο ΙΙΙ) μείζονα σκέψη της παρούσας, η επικαλούμενη τροποποίηση κανονισμού που αφορά την μεταβολή της ποσοστιαίας συμμετοχής των χωριστών ιδιοκτησιών των εν λόγω οικοδομών (Α και Β) στις κοινόχρηστες δαπάνες είναι ανίσχυρη, ως αντιτιθέμενη στις προαναφερόμενες διατάξεις του ν. 3741/1929 (άρθρο 4 παρ. 1, 13 παρ. 1), αφού, κατά τα επικαλούμενα, δεν έγινε με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών κατά τον χρόνο κατάρτισης της τροποποίησης (όσων κατάρτισαν τον κανονισμό και εκείνων που κατέστησαν μεταγενέστερα συνιδιοκτήτες), περιβαλλόμενη τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβαλλόμενη σε μεταγραφή, και δεν δεσμεύει τους συνιδιοκτήτες που δεν συμμετείχαν, και τον εναγόμενο ως διαχειριστή της οικοδομής για την εφαρμογή του εν λόγω πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, με βάση την επικαλούμενη ανίσχυρη τροποποίηση του κανονισμού κατά το μέρος αυτό, αφού ο διαχειριστής, όπως προαναφέρθηκε, έχει ως αποστολή την κατανομή των δαπανών με βάση έγκυρο πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, δηλαδή με βάση έγκυρη συμφωνία των συνιδιοκτητών. Εξάλλου, οι ενάγοντες δεν επικαλούνται ότι οι απόντες ιδιοκτήτες στην τροποποίηση του κανονισμού, που αφορά την μεταβολή της ποσοστιαίας συμμετοχής των χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, στη συνέχεια προσχώρησαν στην τελευταία (τροποποίηση κανονισμού) με χωριστές συμβολαιογραφικές πράξεις, που μεταγράφηκαν. Η επικαλούμενη από τους ενάγοντες τροποποίηση του κανονισμού ως προς την μεταβολή της ποσοστιαίας συμμετοχής των χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινές δαπάνες δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας, χωρίς την σύμπραξη των άλλων ιδιοκτητών (πλην των όσων κατάρτισαν τον κανονισμό), που έγινε, κατά τον ισχυρισμό τους, σύμφωνα με το άρθρο 54 του κανονισμού, κατά το οποίο η τροποποίηση ήταν δυνατή αφ’ ης στιγμής με αυτήν (τροποποίηση) δεν βλάπτονταν τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών, αντίκειται στις προαναφερόμενες διατάξεις του ν. 3741/1929 (άρθρο 4 παρ. 1, 13 παρ. 1) και είναι ανίσχυρη κατά το μέρος αυτό, δεδομένου ότι, όπως προαναφέρθηκε στην (ανωτυπο ΙΙΙ) μείζονα σκέψη της παρούσας, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθούν ακόμη και με πλειοψηφία των συνιδιοκτητών τα ποσοστά συμμετοχής χωριστών ιδιοκτησιών στις κοινόχρηστες δαπάνες, αφού τα δικαιώματα που μπορεί να εκχωρηθούν από την παμψηφία των οροφοκτητών σε μία πλειοψηφία περιορίζονται στα αναφερόμενα στη συντήρηση, βελτίωση και χρήση των κοινών μερών και πραγμάτων της οικοδομής (άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929) και δεν εκτείνονται και ως προς τα ποσοστά συνεισφοράς στα κοινά βάρη, αφού προς τούτο εκ του νόμου απαιτείται η συναίνεση του συνόλου των συγκυρίων.

Επίσης, η αγωγή, κατά το αίτημα να παύσει ο εναγόμενος την εφαρμογή του αρχικά καθορισθέντος πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, που περιέχεται στον κανονισμό, και να την παραλείπει στο μέλλον, των εναγόντων επικαλουμένων (επικουρικά) την καταχρηστική άσκηση δικαιώματος εκ μέρους του εναγομένου, με την πιο πάνω ιδιότητά του και συγκεκριμένα ότι το δικαίωμα του εναγομένου για τον υπολογισμό των κοινοχρήστων δαπανών (θέρμανσης) με βάση τον πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, που προσαρτήθηκε στην υπ’ αριθμ. …/1976 αρχικώς συναφθείσα πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του πρώην συμβολαιογράφου Δ. Π., έχει πλέον αποδυναμωθεί, συνεπεία της μη εφαρμογής της διάταξης αυτής του κανονισμού και του προσαρτημένου σ’ αυτόν πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών και της επι τριάντα έτη εφαρμογής του τροποποιηθέντος πίνακα δυνάμει της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης του ιδίου ως άνω συμβολαιογράφου, ώστε πρέπει να θεωρηθεί ότι αυτό συνιστά καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, πρέπει να απορριφθεί ως μη νόμιμη. Τούτο διότι, μόνη η επί μακρό χρόνο αδράνεια του δικαιούχου δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την άσκηση του δικαιώματος, παρά μόνον όταν αυτή (αδράνεια) συνοδεύεται από άλλα περιστατικά ή ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, που προέρχονται από τη συμπεριφορά εκείνου ως δικαιούχου, από τα οποία, ενόψει και της αδράνειάς του, δημιουργήθηκε ευλόγως η πεποίθηση στον υπόχρεο της μη άσκησης αυτού, οπότε και μόνο η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης, η οποία δημιουργήθηκε υπό ορισμένες συνθήκες και διατηρήθηκε για μακρό χρονικό διάστημα, αντίκειται προφανώς στην καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και τον οικονομικό και κοινωνικό σκοπό του δικαιώματος και ως τοιαύτη είναι, κατά άρθρο 281 ΑΚ, καταχρηστική και απαγορευμένη.

Στην προκειμένη δε περίπτωση, οι ενάγοντες δεν επικαλούνται τέτοιες συνθήκες και περιστάσεις, που θα καθιστούσαν την άσκηση του δικαιώματος του ενάγοντος καταχρηστική, ενώ τέτοιες δεν συνιστούν το επικαλούμενο γεγονός ότι ουδέποτε εφαρμόστηκε στην πράξη ο εσφαλμένος πίνακας κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, που αποτέλεσε περιεχόμενο του κανονισμού και είχε σαν αποτέλεσμα οι ένοικοι του κτηρίου Α να πληρώνουν λιγότερα κοινόχρηστα, επιβαρύνοντας έτσι τους ενάγοντες – ενοίκους του κτηρίου Β, ούτε η επικαλούμενη αναφορά στην κρινόμενη αγωγή τους ότι είναι ορθός ο πίνακας κατανομής κοινοχρήστων δαπανών που αποτελεί περιεχόμενο της υπ’ αριθμ. …/6.6.1980 πράξης τροποποίησης κανονισμού πολυκατοικίας του ως άνω συμβολαιογράφου. Σημειώνεται ότι η αχρησία διάταξης κανονισμού δεν συνιστά λόγο κατάργησης ή αποδυνάμωσης κανονιστικής διάταξης.

Τέλος, η αγωγή, κατά το μέρος που οι ενάγοντες ζητούν να αναγνωριστεί ότι η όποια αξίωση του εναγομένου υπό την ιδιότητά του, που αναφέρεται στην επικεφαλίδα της κρινόμενης αγωγής, για εφαρμογή του αρχικώς καθορισθέντος, δυνάμει της προαναφερόμενης υπ’ αριθμ. …/1976 συμβολαιογραφικής πράξεως, πίνακα κατανομής κοινοχρήστων δαπανών, έχει υποπέσει σε παραγραφή, κατά την διάταξη του άρθρου 249 ΑΚ, ήτοι σε εικοσαετή παραγραφή, είναι απορριπτέα ως αόριστη, διότι οι ενάγοντες δεν εκθέτουν την συγκεκριμένη αξίωση (απαίτηση) του  εναγομένου σε βάρος τους (απορρέουσα από τον κανονισμό της οικοδομής ή το νόμο) και το περιεχόμενό της, ήτοι την οφειλόμενη παροχή, η οποία (αξίωση) και παραγράφηκε, δεδομένου ότι ο διαχειριστής υλοποιεί τον πίνακα κατανομής ο οποίος έχει προβλεφθεί από τον κανονισμό, δηλαδή όπως προαναφέρθηκε υλοποιεί έγκυρο πίνακα κατανομής, ήτοι με βάση έγκυρη συμφωνία (όλων) των συνιδιοκτητών.

Εξάλλου, ο λόγος της έφεσης περί εσφαλμένης απόρριψης του αιτήματος περί επιδίκασης χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης, έτσι όπως εκτίθεται, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, ελλείψει εννόμου συμφέροντος, διότι οι ενάγοντες με δήλωση του πληρεξουσίου τους δικηγόρου πριν από τη συζήτηση της υπόθεσης ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου, που καταχωρήθηκε στο πρακτικό δημόσιας συνεδρίασής του, παραιτήθηκαν παραδεκτά από το σχετικό αίτημα, ώστε η αγωγή κατά το αίτημα αυτό θεωρείται ότι δεν ασκήθηκε (βλ. άρθρα 294, 295 παρ. 1, 297 ΚΠολΔ). Εξάλλου, απόφαση για την κατάργηση της δίκης κατά το μέρος αυτό της αγωγής δεν απαιτείται να εκδοθεί, αφού αυτή επέρχεται με μόνη την νομότυπη παραίτηση, η οποία αποτελεί έναν από τους προβλεπόμενους τρόπους κατάργησης της δίκης, χωρίς έκδοση απόφασης του δικαστηρίου και επομένως ορθά το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο έκρινε νομότυπη την ως άνω παραίτηση των εναγόντων από το αίτημα αυτό της αγωγής, έτσι ώστε να θεωρείται ότι η αγωγή κατά το αίτημα των εναγόντων περί επιδίκασης χρηματικής ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης δεν ασκήθηκε. Ωστόσο, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δεν απέρριψε την αγωγή ως προς τα ως άνω αιτήματά της ως μη νόμιμη, όπως προεκτέθηκε και κατά το μέρος του αγωγικού αιτήματος της αναγνώρισης της συμπλήρωσης παραγραφής της αξίωσης του εναγομένου ως αόριστη, όπως όφειλε, αλλά την έκρινε νόμιμη και στο τέλος την απέρριψε ως ουσιαστικά  αβάσιμη ως προς όλα τα εν λόγω αιτήματα.

Επομένως, αφού το εφετείο έχει την εξουσία να εξετάσει και αυτεπαγγέλτως (χωρίς την προβολή ειδικού παραπόνου) το νόμιμο της αγωγής, λόγω του μεταβιβαστικού αποτελέσματος  της  εφέσεως (άρθρο 522 ΚΠολΔ), μπορεί να την απορρίψει ως νομικά αβάσιμη, και ως αόριστη, έστω και αν οι εκκαλούντες – ενάγοντες παραπονούνται για την ουσιαστική απόρριψή της. Η απόφαση αυτή είναι επωφελέστερη για τους εκκαλούντες – ενάγοντες εν σχέσει με την εκκαλούμενη και οι συνέπειες από την απόρριψη της αγωγής για τον ένα ή τον άλλο λόγο διαφορετικές. Γι’ αυτό, δεν αντικαθίστανται οι αιτιολογίες κατά το άρθρο 534 ΚΠολΔ, αλλά εξαφανίζεται η προσβαλλόμενη και απορρίπτεται η αγωγή ως προς τα προαναφερόμενα αιτήματά της ως μη νόμιμη και κατά το αίτημά της περί αναγνώρισης της συμπλήρωσης παραγραφής της αξίωσης του εναγομένου ως αόριστη (βλ. ΑΠ 96/1987 Δνη 29. 1391, ΑΠ 2089/1984 Δνη 26. 52, ΕφΛαρ 95/2008 Δικογρ 2008. 195, ΕφΘεσ 227/2008 ΕπισκΕμπΔ 2008. 771, ΕφΠειρ198/2006 ΠειρΝομ 2006. 434).

Συνεπώς, στην προκείμενη περίπτωση, που οι εκκαλούντες – ενάγοντες παραπονούνται για την ουσιαστική απόρριψη της αγωγής τους, το Δικαστήριο, αφού κάνει δεκτή την υπό κρίση έφεση και από ουσιαστική άποψη, πρέπει ως προς τους διαδίκους της δίκης αυτής να εξαφανίσει την εκκαλούμενη απόφαση και να απορρίψει στη συνέχεια την κρινόμενη αγωγή ως μη νόμιμη κατά τα πιο πάνω αιτήματά της που προεκτέθηκαν και ως αόριστη κατά το αίτημα περί αναγνώρισης της συμπλήρωσης παραγραφής της αξίωσης του εναγομένου…