Δικηγορικός Σύλλογος Λάρισας
Λάρισα 23 Σεπτεμβρίου 2011

ΕΠΕΙΓΟΥΣΑ ΑΝΑΚΟΙΝΩΣΗ

Από την 21η Σεπτεμβρίου 2011 τέθηκε σε ισχύ η διάταξη άρθρου 23 του Ν.4014/2011, το περιεχόμενο του οποίου έχει ως εξής :

«ΝΟΜΟΣ ΥΠ΄ ΑΡΙΘ. 4014/2011 (ΦΕΚ Α΄ 209/21.09.2011)
Αρθρο 23

Απαγόρευση εμπράγματων δικαιοπραξιών σε
ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή
αυθαίρετες αλλαγές χρήσης

1. Από τη δημοσίευση του παρόντος απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η
μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο, στο οποίο έχει
εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, όπως ειδικότερα ορίζεται στα
άρθρα 5 παρ. 2 και 22 παρ. 3 του ν. 1577/1985 (Α’ 210). Στην παραπάνω
απαγόρευση εμπίπτει και η εισφορά ακινήτου σε εταιρεία.

2. Από τις διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εξαιρούνται τα ακίνητα, στα
οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες
χρήσεις:

α) που υφίστανται προ του 1955 ή

β) που έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση με το ν. 1337/1983 (Α’ 33) ή

γ) που έχουν νομιμοποιηθεί με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 του ν.
1337/1983 ή της παρ. 3 του άρθρου 22 του ν. 1577/1985, της παρ. 8 και παρ. 10
του άρθρου 9 του ν. 1512/1985 (Α’ 4) ή

δ) των οποίων έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των
άρθρων 15, 16, 17, 20 και 21 του ν. 1337/1983 (Α’ 33), όπως ισχύουν, χωρίς
όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμοδίου κατά περίπτωση οργάνου η
αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση ή

ε) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης κατά τις διατάξεις
του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α’ 62) και για το χρονικό
διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή

στ) για τις οποίες έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού
προστίμου, όπως προβλέπεται στην παράγραφο 6 του επόμενου άρθρου και για το
χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα νόμο.

3. Δεν υπάγεται στις εξαιρέσεις της προηγούμενης παραγράφου η μεταβίβαση
αυτοτελούς ιδιοκτησίας ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο
έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση, αν:

α) το ακίνητο βρίσκεται:

αα) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης,

ββ) στη ζώνη ασφαλείας των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή
κοινοτικών οδών κατά τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της
υπεραστικής συγκοινωνίας που ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάσταση τους,

γγ) σε δημόσιο κτήμα,

δδ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση, στον αιγιαλό ή τη ζώνη
παραλίας,

εε) σε αρχαιολογικό χώρο, ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και
περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το
χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης
χρήσης,

στστ) σε παραδοσιακό οικισμό και σε οικιστικό σύνολο που έχει χαρακτηριστεί
ως ιστορικό διατηρητέο μνημείο,

ζζ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περίπτωση
10 και 20 παρ. 8α του ν. 3937/2011 (Α’ 60), ή προστατευόμενη περιοχή του
άρθρου 19 του ν. 1650/1986, όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση του με το
άρθρο 5 του ν. 3937/2011 εφόσον απαγορευόταν η δόμηση κατά το χρόνο εκτέλεσης
της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης,

β) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε
κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο ή κτίριο που είναι αρχαίο ή κηρυγμένο νεότερο
μνημείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3028/2002 (Α’ 153) ή

γ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε
κτίσμα, ευρισκόμενο εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού το ανώτατο
ύψος του οποίου βρίσκεται λιγότερο από είκοσι μέτρα κάτω από το ύψος της
κορυφογραμμής (υδατοκρίτης) ή

δ) η αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που έχει εκτελεστεί ή εγκατασταθεί
στο εντός του εύρους του εξώστη τμήμα πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.

4. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή που συντάσσεται μετά τη δημοσίευση του
παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου
δικαιώματος σε ακίνητο, εκτός από τα επισυναπτόμενα που προβλέπονται στην
παρ. 12 του άρθρου 17 του ν. 1337/1983, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του
ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού, με τις οποίες δηλώνεται και βεβαιώνεται
αντίστοιχα ότι στο ακίνητο δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές που να
επηρεάζουν την επιφάνεια και το ύψος της ιδιοκτησίας, τη δόμηση, την κάλυψη
και το ύψος του κτιρίου και δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή ότι
οι εκτελεσμένες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις
εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παραγράφου 2, καθώς και ότι δεν έχει
εκτελεστεί άλλη αυθαίρετη κατασκευή ή δεν έχει εγκατασταθεί άλλη αυθαίρετη
χρήση, σύμφωνα με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια και δεν υπάγονται σε
καμία από τις περιπτώσεις της παραγράφου 3. Με κοινή απόφαση των Υπουργών
Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας
και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο
της δήλωσης και της βεβαίωσης του προηγούμενου εδαφίου και μπορεί να
προβλέπεται ότι η παραπάνω υπεύθυνη δήλωση και βεβαίωση μηχανικού
αντικαθίστανται με την «Ταυτότητα Κτιρίου» κατά τις διατάξεις του άρθρου 3
του ν. 3843/2010 (Α’62) μετά την έναρξη τήρησης της και ρυθμίζεται κάθε
αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου.

5. Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι
μεσίτες που μεσολαβούν, οι δικηγόροι που παρίστανται στη σύνταξη συμβολαίων,
οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που
μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση της
προηγούμενης παραγράφου, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή
βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική
ποινή από 30.000 μέχρι 100.000 ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης
κατασκευής.

6. Στους μηχανικούς της προηγούμενης παραγράφου, ανεξάρτητα από την ποινική
τους δίωξη, επιβάλλεται προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του
επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα που είναι μέλη,
ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με κοινή απόφαση των Υπουργών
Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιματικής Αλλαγής και Υποδομών, Μεταφορών και
Δικτύων, ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε
αναγκαίο ζήτημα για την εφαρμογή της παραγράφου αυτής.»

Επειδή κατά την εφαρμογή των ανωτέρω προέκυψαν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα (όπως επί παραδείγματι εάν η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης εμπίπτει στις ανωτέρω διατάξεις) τα οποία δεν έχουν επιλυθεί, εφιστούμε την προσοχή σας.
Για κάθε εξέλιξη θα ακολουθήσει νεώτερη ανακοίνωση.

Εκ του Διοικητικού Συμβουλίου