ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ
ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Αριθμός απόφασης
34/2011
ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ
Συγκροτούμενο από τη Δικαστή Ε.Χ., Πρωτοδίκη, την οποία όρισε η Πρόεδρος Πρωτοδικών, που διευθύνει το Πρωτοδικείο, και τη Γραμματέα Ε.Δ.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριο του στις 5 Απριλίου 2011, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: Δ. Κ. του Θ., κατοίκου Καλαμάτας, οδός …………………., η οποία παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου δικηγόρου της Β.Φ.
ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: Κ. Σ. του Δ., κατοίκου Καλαμάτας, οδός …………………………., η οποία παραστάθηκε αυτοπροσώπως.
Η ενάγουσα ζητεί να γίνει δεκτή η από ……………. και με αριθμό εκθέσεως   καταθέσεως   ……………   αγωγή   της,   της   οποίας   δικάσιμος ορίστηκε αρχικώς η ……………, μετ’ αναβολή δε η αναφερόμενη στην αρχή της παρούσας νόμιμη δικάσιμος.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης ο πληρεξούσιος δικηγόρος της ενάγουσας και η εναγομένη ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρ. 7 παρ. 1 του π.δ. 34/1995 «το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση» ενώ σύμφωνα με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρ. 388 ΑΚ». Από τη διατύπωση των ως άνω διατάξεων σαφώς συνάγεται ότι οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν το ύψος και την αναπροσαρμογή του μισθώματος, με όποιον τρόπο επιθυμούν, σε κάθε δε περίπτωση είναι επιτρεπτή η αναπροσαρμογή του με τις προϋποθέσεις του άρ. 388 ΑΚ. Κατά τη σαφή έννοια της διάταξης αυτής παρέχεται στον καθέναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα  να ζητήσει   από  το  Δικαστήριο την ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, υπό τις εξής προϋποθέσεις: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους, που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής. Κατά συνέπεια, για το ορισμένο της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρ. 388 ΑΚ πρέπει να αναφέρονται όλα εκείνα τα πραγματικά περιστατικά, από τα οποία να προκύπτει μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες στήριξαν οι συμβαλλόμενοι τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης από λόγους απρόβλεπτους, η οποία μεταβολή επιδρά στη μισθωτική αξία του μισθίου σε τέτοιο βαθμό, ώστε η εμμονή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του  μισθώματος στο επίπεδο  εκείνο, το  οποίο  αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών (πρβλ. ΑΠ 850/2010, ΑΠ 607/2010 δημ, σε  τνπ  ΝΟΜΟΣ.). Σημειώνεται άλλωστε ότι τα περιστατικά,   που προκάλεσαν τη μεταβολή πρέπει να είναι έκτακτα και απρόβλεπτα. Τέτοια είναι τα περιστατικά,  που  δεν επέρχονται κατά τη  συνήθη  πορεία  των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά (πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά ή οικονομικά (κινήματα, επαναστάσεις κλπ.). Γενικής φύσεως  περιστατικά, στα οποία οι συμβαλλόμενοι στηρίζουν τη μισθωτική σύμβαση είναι η σταθερότητα του νομίσματος ή του τιμαρίθμου, δυσχερώς όμως μπορεί να γίνει αποδεκτό ότι αυτά είναι έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στη σύγχρονη οικονομία, στην οποία  είναι  συχνές οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, εκτός αν αυτές υπερβαίνουν κατά πολύ τις συνηθισμένες ή λογικά προβλεπόμενες και είναι έκτακτης φύσεως. Γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε έκτακτα μπορούν να χαρακτηριστούν ούτε απρόβλεπτα είναι (ΑΠ 1171/1004 ΕλΔνη 46.152, ΕφΑΘ 5138/2008 ΕΔΠολ 2010.172, ΜΠρΑΘ 67/2010 δημ. σε τνπ ΝΟΜΟΣ). Εφόσον δεν συντρέχουν οι ως άνω ουσιαστικές προϋποθέσεις, είναι επιτρεπτή, ενόψει και της διάταξης του άρ. 44 του ίδιου π.δ., η εφαρμογή του άρ. 288 ΑΚ, το οποίο ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η  καλή πίστη,  αφού ληφθούν υπόψη  και τα συναλλακτικά ήθη, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του. Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρ. 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Επομένως, με βάση τη διάταξη αυτή ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρ. 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές κα να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των εναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος, στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρ. 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μίσθιου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διάφορους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ οφειλομένου μισθώματος και εκείνου, που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλόμενου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 δημ. σε τνπ ΝΟΜΟΣ, 633/2007 αδημ.). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρ. 288 ΑΚ απαιτείται και συνακόλουθα αρκεί: α) μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και το αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης αναπροσαρμογής του μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με το συμβατικό καθορισμό του μισθώματος κίνδυνο, και γ) αιτιώδης σύνδεσμος ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΑΠ 1464/2009 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλΔνη 2006. 170, ΜΠρΑΘ 1658/2010 δημ. σε τνπ ΝΟΜΟΣ). Εξάλλου, το δικαίωμα που προκύπτει από τη διάταξη του άρ. 288 ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η επ’ αυτής απόφαση, που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Ως εκ τούτου, το ασκηθέν δικαίωμα ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής και μελλοντικώς (ΑΠ 588/1995 ΕλΔνη 1996.341, ΜΠρΑΘ 2192/2010), η δε σχετική απόφαση δεν υπόκειται σε αναγκαστική εκτέλεση ούτε κηρύσσεται προσωρινά εκτελεστή.
Με την υπό κρίση αγωγή, όπως το περιεχόμενο αυτής εκτιμάται από το Δικαστήριο, η ενάγουσα εκθέτει ότι με το από ………………… ιδιωτικό συμφωνητικό η εναγομένη εκμίσθωσε στην ίδια το περιγραφόμενο στην αγωγή κατάστημα, που βρίσκεται επί της οδού ………………… στην πόλη της Καλαμάτας, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη και ειδικότερα ως …………………. για χρονικό διάστημα 12 ετών αντί μηνιαίου μισθώματος 800 ευρώ. Επικαλούμενη δε έκτακτη και απρόβλεπτη μεταβολή των συνθηκών μετά το χρόνο σύναψης της ιστορούμενης στην αγωγή μίσθωσης, και συγκεκριμένα τη ραγδαία μείωση της αξίας των καταστημάτων στην πόλη της Καλαμάτας, συνεπεία της διεθνούς οικονομικής κρίσης, η οποία ενέσκυψε στη χώρα μας τους πρώτους μήνες του 2010, αλλά και το γεγονός ότι αντίστοιχα με το μίσθιο καταστήματα στην ίδια περιοχή, που βρίσκεται και το τελευταίο, εκμισθώνονται αντί σημαντικά υποδεέστερων μισθωμάτων, όπως ειδικότερα εκθέτει στην αγωγή της, ζητεί κατ’ εφαρμογή του άρ. 388 ΑΚ, άλλως κι επικουρικώς κατά τη διάταξη του όρ. 288 ΑΚ, να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 400 ευρώ μηνιαίως μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, καθώς ισχυρίζεται ότι με βάση τις ιστορούμενες στην αγωγή συνθήκες η εκπλήρωση της παροχής, ήτοι η καταβολή μισθώματος ύψους 800 ευρώ μηνιαίως δεν ανταποκρίνεται στην καλή πίστη, όπως αυτή διαμορφώνεται κατά τα κρατούντα συναλλακτικά ήθη, με αποτέλεσμα να ζημιώνεται υπέρμετρα η ίδια. Περαιτέρω δε ζητεί να κηρυχθεί η προκείμενη στην δικαστική της δαπάνη.
Με τέτοιο περιεχόμενο και αιτήματα η υπό κρίση αγωγή αρμοδίως εισάγεται προς συζήτηση κατά την προκείμενη ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρ. 647 επ. ΚΠολΔ) ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, το οποίο είναι αρμόδιο, καθ’ ύλη και κατά τόπο (αρ. 14 παρ. 1β σε συνδ. με άρ. 16 αριθμ. 1 και 29 Κ.ΠολΔ., αρ. 48 παρ. 1 π.δ. 34/1995) Είναι νόμιμη, ερειδόμενη στη διάταξη του άρ. 388 ΑΚ κατά την κύρια αυτής βάση και στη διάταξη του άρ. 288 ΑΚ κατά την επικουρική της βάση, καθώς και στη διάταξη του άρ. 176 ΚΠολΔ. πλην του αιτήματος περί κηρύξεως της προκείμενης απόφασης προσωρινά εκτελεστής, το οποίο είναι απορριπτέο ως μη νόμιμο, δεδομένης της φύσεως αυτής ως διαπλαστικής. σύμφωνα με όσα ήδη ανωτέρω εκτέθηκαν. Πρέπει, επομένως, να εξεταστεί περαιτέρω κατ’ ουσία.
Από την εκτίμηση των καταθέσεων των μαρτύρων των διαδίκων, που     εξετάστηκαν   ενόρκως   ενώπιον   του   Δικαστηρίου   τούτου,   και   οι   οποίες περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, των εγγράφων, που οι διάδικοι προσκομίζουν μετ’ επικλήσεως, μεταξύ των οποίων και οι φωτογραφίες, των οποίων η γνησιότητα δεν αμφισβητήθηκε (άρ. 444 αριθ. 3, 457 παρ. 4 ΚΠολΔ) και από τα διδάγματα της κοινής πείρας, όπως αυτά κατωτέρω εξειδικεύονται, αποδείχθηκαν τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει του από ………-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα ένα ισόγειο κατάστημα οικοδομής κείμενης επί της οδού ……………….. στην Καλαμάτα εμβαδού …… τ.μ. με υπόγειο εμβαδού ……….τ.μ., προκειμένου η ενάγουσα να το χρησιμοποιεί ως ………………. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε δωδεκαετής, ήτοι από 9.12.2009 έως 8.12.2021, το δε μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για τα δύο πρώτα έτη της μισθωτικής σχέσης στο ποσό των 800 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο για κάθε επόμενο έτος διάρκειας της μίσθωσης σε ποσοστό 3,5% υπολογιζόμενου του ποσοστού αυτού επί του καταβαλλομένου κατά το προηγούμενο κάθε φορά μισθωτικό έτος. Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι το μίσθιο βρίσκεται σε περιοχή που υπάρχει πληθώρα μικροεπιχειρήσεων και καταστημάτων και κοντά σε κεντρικές οδούς της πόλης της Καλαμάτας, όπως η οδός …………, η οδός …………. και η προσφάτως διανοιγείσα οδός ……………, οι οποίες όμως δεν εμφανίζουν αξιόλογη εμπορική κίνηση ούτε ιδιαιτέρως πολλά καταστήματα στα τμήματα αυτών που βρίσκονται κοντά στην οδό ………………. Η οικοδομή επί της οποίας βρίσκεται το μίσθιο είναι γωνιακή και είναι νεόδμητη, το δε μίσθιο αποτελείται, όπως ήδη προαναφέρθηκε, από ισόγειο χώρο κύριας χρήσης και υπόγειο με χωριστή είσοδο, τα οποία επικοινωνούν μεταξύ τους με εσωτερική σκάλα. Προσθέτως, στην ενάγουσα έχει παραχωρηθεί από τη εναγομένη χωρίς αντάλλαγμα και ο ακάλυπτος χώρος νότια της πρόσοψης του ισογείου για την ανάπτυξη τραπεζοκαθισμάτων. Για τη λειτουργία της επιχείρησης της η ενάγουσα υποχρεώθηκε να προβεί σε δαπάνες, που αφορούσαν κυρίως την τοποθέτηση γυψοσανιδών προς διαμόρφωση του εσωτερικού του ισογείου και την παροχή τριφασικού ρεύματος. Με βάση τα ανωτέρω το μηνιαίο μίσθωμα καθορίστηκε για τα δύο πρώτα μισθωτικά έτη στο ποσό των 800 ευρώ πλέον χαρτοσήμου 3,6%, υποχρέωση στην οποία η ενάγουσα ανταποκρίθηκε πλήρως. Εξάλλου, τα όσα στην αγωγή εκτίθενται περί διεθνούς οικονομικής ύφεσης, η οποία έχει αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής οικονομίας και πλήττει καίρια τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις αποδεικνύονται αληθή, σύμφωνα και με τα διδάγματα της κοινής πείρας, πλην όμως δεν συνιστούν μεταβολή έκτακτη και απρόβλεπτη, ενόψει ιδίως του χρόνου σύναψης της επίδικης σύμβασης (Οκτώβριος 2009), αλλά μπορούν να εκτιμηθούν μόνο ως επί τα χείρω εξέλιξη μίας ήδη διαφαινόμενης κατά τον ως άνω χρόνο κατάστασης, δεδομένου ότι ήταν ήδη εμφανείς οι επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης και στην ελληνική οικονομία. Επομένως, η κρινόμενη αγωγή πρέπει να απορριφθεί κατά την κύρια αυτής βάση, η οποία ερείδεται -στη διάταξη του άρ. 388 ΑΚ, σύμφωνα με όσα ήδη εκτέθηκαν. Ωστόσο, η οικονομική   κρίση, που έχει πλήξει τη χώρα τα τελευταία χρόνια, επιδεινούμενη συνεχώς, έχει σαφώς επηρεάσει δυσμενώς την εμπορική κίνηση των καταστημάτων και των επιχειρήσεων με αναγκαίο επακόλουθο τη μείωση της  πελατείας  τους  σε  μεγάλο βαθμό. Τα  ανωτέρω  σε κάθε  περίπτωση συνιστούν μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης, καθώς η παρατεταμένη ύφεση  έχει περιορίσει δραματικά την καταναλωτική κίνηση της επιχείρησης της ενάγουσας, με τις αναγκαίες επιπτώσεις και στα έσοδα αυτής. Η γενικευμένη αυτή κατάσταση άλλωστε αντανακλάται και στη μισθωτική αξία των προσφερομένων προς μίσθωση καταστημάτων στην ίδια περιοχή, η οποία κατ’ ακολουθία των ανωτέρω εμφανίζει πτωτική πορεία, ενόψει της χαμηλής αποδοτικότητας των επιχειρήσεων, που  στεγάζονται σε αυτά.
Ενδεικτικώς αναφέρεται ότι α) ισόγειο κατάστημα επί της οδού ……………….. επιφανείας αντίστοιχης προς αυτήν του επιδίκου (……. τ.μ.) εκμισθώθηκε έναντι μισθώματος ύψους 350 ευρώ και μάλιστα ήδη από την 1.2.2009, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως ………………….., β) ισόγειο κατάστημα επιφανείας 80 τ.μ. επί της οδού ……………… εκμισθώθηκε την 18.11.2009 αντί μηνιαίου μισθώματος 200 ευρώ, προκειμένου να  χρησιμοποιηθεί  ως  επαγγελματική  στέγη   (………………),  γ) κατάστημα επιφανείας 50 τ.μ. επί της οδού …………. αρ. …… εκμισθώθηκε την 29.5.2010 αντί μηνιαίου μισθώματος 300 ευρώ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως …………………… Τα καταστήματα αυτά βρίσκονται στην ίδια οδό με το επίδικο, δεν αποδεικνύεται ωστόσο ότι αυτά είναι αντίστοιχης, ποιότητας κατασκευής και παλαιότητας όπως το επίδικο. Ενόψει των προαναφερομένων, τη θέσης αλλά και της κατάστασης του μισθίου και των συγκριτικών στοιχείων το Δικαστήριο κρίνει ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών δεν υπερβαίνει τα 650 ευρώ/μήνα. Η διαφορά μεταξύ του μισθώματος, που συμφωνήθηκε, και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου υπερβαίνει καταφανώς τον κίνδυνο που ανέλαβε η ενάγουσα μισθώτρια και η εμμονή της εναγομένης στην πληρωμή του μισθώματος, που προκύπτει από τη συμφωνία, αντιστρατεύεται την απαιτούμενη στις συναλλαγές ευθύτητα και εντιμότητα, με συνέπεια να παρίσταται αναγκαία η περιστολή του συμφωνημένου και καταβαλλόμενου μισθώματος, προκειμένου η παροχή της ενάγουσας να ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο εκπλήρωσης. Με βάση τα δεδομένα αυτά, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η αγωγή, καθ’ ο μέρος αυτή ερείδει στη διάταξη του αρ. 388 Α.Κ. ως και κατ’ ουσία βάσιμη  και να αναπροσαρμοστεί – μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 650 ευρώ για το χρονικό διάστημα μετά την επίδοση της αγωγής (11.1.2011) ενώ για το χρονικό διάστημα μετά την 11.7.2012 και μέχρι τη  συμπλήρωση του ελαχίστου νόμιμου χρόνου των δώδεκα ετών από την έναρξη της μίσθωσης θα εξακολουθήσει να ισχύει η συμβατική ρύθμιση περί ετήσιας προσαύξησης (ΕφΑΘ 3155/2001 ΕΔΠολ 2004.68, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλΔνη 36.1615) με διατήρηση βεβαίως του δικαιώματος των διαδίκων προς διαφορετική ρύθμιση του μισθώματος ή προς επίτευξη νέας αναπροσαρμογής αυτού κατά τα αρ. 388 ΑΚ ή 288 ΑΚ με προσφυγή τους στο Δικαστήριο (ΑΠ 857/1991 ΕλΔνη 33.831, ΕφΑΘ 5553/2008 ΑρχΝ 2008.789, ΕφΠειρ 337.1995 ό.π., ΜΠρΘεσ 32962/2001 Αρμ 2002.1453). Τέλος, μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας πρέπει να επιβληθεί σε βάρος της εναγομένης λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας των διαδίκων (αρ. 178 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Δικάζει αντιμωλία των διαδίκων.
Δέχεται εν μέρει την αγωγή.
Καθορίζει το μηνιαίο μίσθωμα για το αναφερόμενο στο σκεπτικό ακίνητο στο ποσό των 650 ευρώ για δεκαοκτώ μήνες από την επίδοση της αγωγής, μετά την πάροδο των οποίων εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική ετήσια προσαύξηση του όρου 4 του από …………..-2009 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης.
Καταδικάζει την εναγομένη στην πληρωμή μέρους της δικαστικής δαπάνης της ενάγουσας, την οποία προσδιορίζει στο ποσό των διακοσίων είκοσι (220) ευρώ.
Κρίθηκε,   αποφασίστηκε   και   δημοσιεύτηκε   σε   έκτακτη   δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο του στην Καλαμάτα την 17.10.2011 χωρίς την παρουσία των διαδίκων και των πληρεξουσίων δικηγόρων τους.
Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ                                        Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ