304/2015

Πρόεδρος: Μαρία Τζέρμπου

Δικηγόροι: Σπυρ. Παπαδόπουλος, Ιωάν. Τσακάλης

Ρύθμιση με συμφωνία οροφοκτητών δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους και δυνατότητα διορισμού, με απόφαση Γ.Σ., ως διαχειριστή οροφοκτήτη ή τρίτου ο οποίος, αν δεν ορίζεται άλλως στον κανονισμό, εκπροσωπεί δικαστικά για υποθέσεις διαχείρισης το σύνολο των οροφοκτητών ως ένωση προσώπων στερούμενη νομικής προσωπικότητας, η οποία είναι διάδικος.

Η απόφαση Γ.Σ. δεσμεύει και τους διαφωνήσαντες ή απέχοντες συνιδιοκτήτες.

Προσβολή ακυρότητας απόφασης εκλογής διαχειριστή μόνο με αγωγή σε αποσβεστική προθεσμία 6 μηνών και όχι με ένσταση, διό μη εφαρμογή του 273 ΑΚ περί απαράγραπτου των ενστάσεων.

Στην εντολή προς διαχείριση για είσπραξη κοινοχρήστων δαπανών εμπεριέχεται και η εντολή για άσκηση σχετικών αγωγών.

Απαράδεκτη ένσταση συμψηφισμού εκκαλούντος που απορρίφθηκε πρωτοδίκως και επαναφέρεται με τις προτάσεις και όχι με λόγο έφεσης.

{…} Η ενάγουσα (ήδη εφεσίβλητη) με την αγωγή της την οποία απηύθυνε ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Καρδίτσας κατά των εναγομένων – εκκαλούντων (με την ιδιότητα της ως διαχειρίστρια της κοινωνίας των συνιδιοκτητών πολυκατοικίας) ιστορούσε ότι είναι νόμιμα διορισμένη, με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των ιδιοκτητών, διαχειρίστρια της αναφερόμενης στην αγωγή πολυκατοικίας, διεπόμενης από τις διατάξεις του ν. 3741/1929, για την οποία έχει συνταγεί και μεταγραφεί νόμιμα η υπ’ αριθμ. …/1981 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμός πολυκατοικίας του Συμβολαιογράφου Ν. Β.. Ότι οι εναγόμενοι, συγκύριοι εξ αδιαιρέτου κατά ποσοστό 50% έκαστος δυνάμει του υπ’ αριθμ. …/1985 συμβολαίου του Συμβολαιογράφου Ν.Β. που μεταγράφηκε νόμιμα, του με στοιχεία Δ31 διαμερίσματος της ανωτέρω πολυκατοικίας, δεν έχουν καταβάλει τις κοινόχρηστες δαπάνες που αναλογούν στην ανωτέρω οριζόντια ιδιοκτησία τους για τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο 2009, Ιανουάριο, Φεβρουάριο, Μάρτιο και Απρίλιο 2010, συνολικού ποσού 786,33 Ε, όπως αναλυτικά το σύνολο των κοινόχρηστων δαπανών, η αναλογία των εναγομένων και οι επί μέρους δαπάνες, κατά ποσό και είδος μηνιαίως αναφέρονται στην αγωγή. Για τους λόγους αυτούς ζητούσε να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να της καταβάλουν εις ολόκληρον έκαστος το ποσό των 786,33 Ε με το νόμιμο τόκο απ’ το τέλος κάθε οφειλόμενου μήνα, άλλως απ’ την επόμενη της επίδοσης της αγωγής κι έως την ολοσχερή εξόφληση. Να διαταχθεί η προσωρινή εκτέλεση της απόφασης και να καταδικαστούν οι εναγόμενοι στη δικαστική της δαπάνη. Η υπόθεση εκδικάσθηκε αντιμωλία των διαδίκων και εκδόθηκε η προσβαλλόμενη απόφαση, με την οποία η αγωγή έγινε δεκτή κατά ένα μέρος απορρίπτοντας το αίτημα για εις ολόκληρον ενοχή των εναγομένων, και την ένσταση συμψηφισμού που προέβαλαν οι εναγόμενοι. Οι εκκαλούντες με την έφεσή τους προσβάλλουν την απόφαση αυτή και παραπονούνται για εσφαλμένη εφαρμογή του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων, ζητώντας την παραδοχή των ισχυρισμών τους και την απόρριψη της αγωγής της εκκαλούσας. Πρέπει λοιπόν να ακολουθήσει η ουσιαστική έρευνα των λόγων της έφεσης.

Από τις διατάξεις των άρθ. 1, 2, 3, 4 §2, 5 και 13 του ν. 3741/29 και 1002 ΑΚ προκύπτει ότι οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής που υπάγεται στο καθεστώς του νόμου αυτού μπορούν με συμφωνία τους να ρυθμίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους τόσο στα κοινά μέρη που μπορούν να καθορίζουν οι ίδιοι όσο και στις διηρημένες ιδιοκτησίες τους κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού, που είναι ενδοτικό δίκαιο, καθορίζοντας συνελεύσεις και διορίζοντας διαχειριστή που θα τους εκπροσωπεί ενώπιον των Δικαστηρίων, αναθέτοντας σ’ αυτόν και τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα όπως η εκτέλεση εργασιών συντήρησης της οικοδομής και κατανομής των βαρών (ΑΠ 1587/1981 ΝοΒ 30. 66). Διαχειριστής μπορεί με απόφαση της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών να διοριστεί συνιδιοκτήτης ή τρίτος (ΕφΑθ 333/1987 ΕΔΠ 1987. 41). Από το συνδυασμό δε των διατάξεων των άρθ. 62, 64 §3 και 286 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι ο κατά το άρθ. 4 § 1 και 2 του πιο πάνω νόμου, ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθ. 54 ΕισΝΑΚ, διαχειριστής πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον κανονισμό της, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, παριστάμενος ως ενάγων ή εναγόμενος για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί απ’ αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας (ΑΠ 276/1998 Δνη 39. 1608, ΑΠ 702/1987 ΕΔΠ 1989. 97, ΑΠ 523/1987 ΝοΒ 36. 1214, ΕφΑθ 7039/1995 ΕΔΠ 1996. 230, ΕφΑθ 8577/1993 ΕΔΠ 1995. 27, ΕφΑθ 2711/1993 ΕΔΠ 1994. 185), διάδικος δε στο δικαστήριο είναι η ενότητα των συνιδιοκτητών και όχι ο διαχειριστής (ΑΠ 775/1979 ΝοΒ 28. 59, ΕφΑθ 8577/1993 ό.π., ΕφΑθ 11364/1991 ΕΔΠ 1993. 36). Η απόφαση της γενικής συνέλευσης που έχει ληφθεί νομίμως δεσμεύει και όσους συνιδιοκτήτες διαφώνησαν ή απείχαν από την ψηφοφορία (ΕφΑθ 792/1992 ΕΔΠ 1993. 173). Η τυχόν ακυρότητα της αποφάσεως αυτής της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών για την εκλογή διαχειριστή, πρέπει να προσβάλλεται μόνο με αγωγή μέσα στην αποσβεστική προθεσμία των έξι μηνών που ορίζει το άρθ. 101 ΑΚ, προκειμένου περί αποφάσεων γενικής συνελεύσεως σωματείου, κατ’ ανάλογη εφαρμογή του, ενόψει του κενού του πιο πάνω ν. 3741/1929, αφού στην περίπτωση αυτή συντρέχει ο ίδιος σκοπός στον οποίο αποβλέπει η πιο πάνω προθεσμία και που έγκειται στο ότι πρέπει μέσα σε βραχύ χρονικό διάστημα να επιλύεται η αμφισβήτηση που αφορά το κύρος των αποφάσεων της γενικής συνελεύσεως των συνιδιοκτητών και να αίρεται εντεύθεν κάθε αβεβαιότητα, γι’ αυτό και δεν μπορεί να προταθεί αυτή η ακυρότητα με ένσταση, αποκλειόμενης έτσι της εφαρμογής της διατάξεως του άρθ. 273 ΑΚ, με την οποία καθιερώνεται το απαράγραπτο των ενστάσεων (ΑΠ 668/1999, ΕφΑθ 5471-2/2005 Νόμος, ΕφΑθ 2250/1998, Εφ Αθ 10925/1995).

Στην προκειμένη περίπτωση από τα έγγραφα … αποδείχθηκαν τα εξής: Στην οδό Δ. στην πόλη της Κ. βρίσκεται πολυώροφη οικοδομή (πολυκατοικία), η οποία διέπεται από τις διατάξεις του ν. 3741/1929 και τους ειδικότερους όρους και συμφωνίες που έχουν συναφθεί με την υπ’ αριθμ. …/1981 συμβολαιογραφική πράξη οροφοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του Συμβολαιογράφου Ν. Β., η οποία έχει μεταγραφεί νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Κ. στον τόμο … με αύξοντες αριθμούς μεταγραφής …. Οι εναγόμενοι είναι συγκύριοι του με στοιχεία Δ 31 διαμερίσματος, εμβαδού 98,80 τμ, με ποσοστό συμμετοχής εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο 41/1000, ποσοστό συμμετοχής επί των δαπανών κοινοχρήστων 51/1000, ποσοστό συμμετοχής επί των δαπανών κεντρικής θέρμανσης 43/1000. Το ακίνητο αυτό περιήλθε στους εναγόμενους κατά ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου στον καθένα δυνάμει του υπ’ αριθμ. …/1985 συμβολαίου του συμβολαιογράφου Ν. Β., νομίμως μεταγραφέντος στα οικία βιβλία του Υποθηκοφυλακείου Κ. στον τόμο … και με αριθμό μεταγραφής …. Στις 20.10.2009 συνήλθαν σε επαναληπτική γενική συνέλευση οι ιδιοκτήτες της εν λόγω οικοδομής, κατά την οποία εξέλεξαν διαχειριστή για τη διαχειριστική περίοδο 2009-2011 τον Α. Γ. με αναπληρωτή τον Γ. Κ., συμφώνησαν να ανατεθούν οι κοινόχρηστες δαπάνες και η είσπραξη αυτών στην ενάγουσα, με όριο πληρωμών 300 Ε εκτός του πετρελαίου θέρμανσης, με την υποχρέωση να εισπράξει (η ενάγουσα) και τα απλήρωτα κοινόχρηστα χωρίς επιβάρυνση των ιδιοκτητών, με απόδοση λογαριασμού στο διαχειριστή της οικοδομής. Κατόπιν δε τούτου και στα πλαίσια της συμφωνίας τους αυτής, κατά την ίδια γενική συνέλευση, παρισταμένων των ιδίων ιδιοκτητών, μεταξύ των οποίων και των εναγομένων, αποφασίστηκε όπως αναφέρεται στην απόφαση «η παράδοση της διαχείρισης της οικοδομής στην ενάγουσα, δηλαδή η παράδοση σ’ αυτή των κοινόχρηστων δαπανών και η είσπραξη αυτών, καθώς και των απλήρωτων κοινόχρηστων δαπανών». Στην εντολή αυτή προς διαχείριση για είσπραξη των απλήρωτων κοινόχρηστων εμπεριέχεται και η εντολή για την άσκηση εκ μέρους της των σχετικών αγωγών για την είσπραξη των κοινοχρήστων δαπανών (ΕφΑθ 10692/1986). Συνεπώς η ενάγουσα νομιμοποιείται ενεργητικά στην άσκηση της ένδικης αγωγής, αφού ο εναγόμενοι, οι οποίοι παρίστατο κατά την ως άνω γενική συνέλευση και συνήνεσαν στην ανάθεση της μερικής διαχείρισης στην ενάγουσα, με την ειδική εντολή να εισπράξει (η ενάγουσα) και τα απλήρωτα κοινόχρηστα χωρίς επιβάρυνση των ιδιοκτητών με απόδοση λογαριασμού στο διαχειριστή της οικοδομής, και δεν προσέβαλαν την απόφαση αυτή της γενικής συνέλευσης εντός εξάμηνης αποκλειστικής προθεσμίας του άρθ. 101 ΑΚ, καθισταμένης έτσι της ως άνω απόφασης της ΓΣ έγκυρης, στα πλαίσια δε της ως άνω εντολής στην ενάγουσα εμπεριέχεται και το δικαίωμα αυτής για την άσκηση της ένδικης αγωγής. Συνεπώς, ο σχετικός ισχυρισμός των εναγομένων, που συνιστά άρνηση της ενεργητικής νομιμοποίησης της ενάγουσας για την άσκηση της ένδικης αγωγής, πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την εκκαλουμένη απόφαση του δέχθηκε το ίδιο με ελλιπείς αιτιολογίες που συμπληρώνονται από την παρούσα, δεν έσφαλε και οι περί του αντιθέτου λόγου έφεσης των εκκαλούντων, με τους οποίους αυτοί παραπονούνται για εσφαλμένη ερμηνεία του νόμου και κακή εκτίμηση των αποδείξεων σχετικά με τον προβαλλόμενο ισχυρισμό τους για έλλειψη ενεργητικής νομιμοποίησης της ενάγουσας και την έλλειψη εντολής για εκπροσώπηση των συνιδιοκτητών στο δικαστήριο κατά την άσκηση της ένδικης αγωγής, πρέπει να απορριφθούν ως ουσιαστικά αβάσιμοι.

Περαιτέρω, από τον κανονισμό της ανωτέρω πολυκατοικίας που συντάχθηκε κατ’ άρθρο 13 ν. 3741/ 1929 με την παραπάνω αναφερθείσα συμβολαιογραφική πράξη, νομίμως μεταγραφείσα, προκύπτουν τα ακόλουθα: «Άρθρο 18: Πας κύριος διηρημένης ιδιοκτησίας βαρύνεται αυτοδικαίως και εκ της ιδιότητας του ταύτης με τα εκ της συνιδιοκτησίας απορρέοντα κοινά βάρη και τις κοινές δαπάνες οι οποίες είναι: α) οι δαπάνες συντήρησης και επισκευών των αδιαιρέτων μερών κοινοχρήστων στοιχείων του κτιρίου της πολυκατοικίας εν γένει, ιδία δε των εξωτερικών τοίχων, προσόψεως, των πεζοδρομίων, των κεντρικών αγωγών διοχέτευσης ύδατος και ηλεκτρικού ρεύματος, β) οι δαπάνες ασφαλίσεως των κοινοχρήστων χώρων και έργων κατά του κινδύνου πυρκαγιάς, γ) η δαπάνη παροχέτευσης και κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος για τον φωτισμό των εισόδων, κλιμακοστασίου, διαδρόμων, λεβητοστασίου και χώρου διημέρευσης θυρωρού και εν γένει παντός κοινοχρήστου χώρου ως και η δαπάνη λειτουργίας επισκευής και συντήρησης του ανελκυστήρα της πολυκατοικίας, δ) η δαπάνη για τη μισθοδοσία και εν γένει αμοιβή του θυρωρού και της καθαρίστριας, ε) η δαπάνη συντήρησης και επισκευής του θυρωρείου, στ) η δαπάνη κατανάλωσης ύδατος για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων, ζ) η δαπάνη για την προμήθεια των αναγκαίων σαρώθρων και υλικών για την καθαριότητα των κοινοχρήστων χώρων και έργων, η) οι δαπάνες λειτουργίας συντήρησης και επισκευής του συστήματος κεντρικής θέρμανσης της πολυκατοικίας. Η συμμετοχή στις δαπάνες θέρμανσης ολόκληρης της πολυκατοικίας είναι υποχρεωτική για πάντας τους ιδιοκτήτες και μισθωτές από τις 20 Οκτωβρίου εκάστου έτους μέχρι τις 20 Απριλίου του επόμενου έτους και αν ακόμη για οποιονδήποτε λόγο δεν ήθελον κάνει χρήση της παρεχόμενης θέρμανσης. Ο επιμερισμός των δαπανών τούτων και των λοιπών κοινών δαπανών και βαρών γίνεται βάσει των στο πρώτο κεφάλαιο του παρόντος κανονισμού και στην υπ’ αριθμ. …/1981 πράξη του με συνημμένο πίνακα της οικοδομής με τα αντίστοιχα οριζόμενα ποσοστά συμμετοχής στις δαπάνες. Εξαιρετικά απαλλάσσεται των 50% των βαρυνόντων το διαμέρισμα και των 100% για το κατάστημα για την κατανάλωση καυσίμου ύλης εξόδων του μονός για την παρεχόμενη θέρμανση ο ιδιοκτήτης ή μισθωτής που δεν ποιεί χρήση του διαμερίσματος ή καταστήματος επί συνεχές χρονικό διάστημα τουλάχιστον 30 ημερών κατά το διάστημα από 20 Οκτωβρίου μέχρι 20 Απριλίου για το χρόνο της απουσίας (αχρησίας του διαμερίσματος ή καταστήματος) και μόνο εφόσον το διαμέρισμα ή κατάστημα παρέμεινε εξ ολοκλήρου ακατοίκητο και σ’ αυτό παροχέτευση κεντρικής θέρμανσης είχε απολύτως μονωθεί. Ο μη δυνάμενος να χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή δι’ ετέρου προσώπου ή ο προτιθέμενος να μη χρησιμοποιήσει το ως άνω διαμέρισμα του ιδιοκτήτης ή μισθωτής πρέπει να ειδοποιεί έγκαιρα το διαχειριστή και να καθιστά σ’ αυτόν δυνατή την εξακρίβωση και τον έλεγχο της μη χρήσης και μόνωσης της θέρμανσης. Άρθρο 19. Δαπάνες βαρύνουσες μόνο τον ιδιοκτήτη ορισμένου διαμερίσματος είναι α) η λόγω συντήρησης ή λόγω επισκευής οποιασδήποτε βλάβης ή άρσης ή ζημίας εγκαταστάσεων ή έργων εφόσον αφορά αποκλειστικά ορισμένο τμήμα προορισμένο για την αποκλειστική εξυπηρέτηση διηρημένης ιδιοκτησίας και εντός αυτής ευρισκόμενο, η οποία δαπάνη βαρύνει μόνο τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος τούτου … β) η δαπάνη καθαρισμού θερμαντικών σωμάτων διαμερίσματος που βαρύνει τον ιδιοκτήτη αυτού, γίνεται παρά τεχνίτη που ορίζεται απ’ το διαχειριστή… Άρθρο 20: Δαπάνες κοινοχρήστων βαρύνουσες τους ιδιοκτήτες: Τους ιδιοκτήτες βαρύνουν αποκλειστικά οι κάτωθι δαπάνες αναλόγως των ποσοστών συμμετοχής τους στην κάθε κατηγορία δαπανών (γενικά κοινόχρηστα, ανελκυστήρας, θέρμανση) 1) αντικατάσταση λέβητα, 2) αντικατάσταση καυστήρα, 3) αντικατάσταση δεξαμενής καυσίμων, 4) αντικατάσταση καμπίνας ανελκυστήρα, 5) εγκατάσταση κεντρικής κεραίας τηλεόρασης. Άρθρο 21: Δαπάνες κοινοχρήστων βαρύνουσες τους ενοίκους: Τους ενοικούντες στην πολυκατοικία ιδιοκτήτες ή μισθωτές βαρύνουν ανάλογα των ποσοστών συμμετοχής τους σε καθεμία κατηγορία δαπανών σύμφωνα με τον πίνακα οι δαπάνες λειτουργίας, επισκευής και συντήρησης των ανωτέρω αναφερόμενων εγκαταστάσεων κεντρικής θέρμανσης, ανελκυστήρα κλπ, η συντήρηση και επισκευή των σωλήνων αποχέτευσης, θέρμανσης, παροχής ύδατος των ευρισκόμενων στους κοινόχρηστους χώρους, ο καθαρισμός του λέβητα, της καπνοδόχου, ο μισθός θυρωρού και καθαρίστριας, τα υλικά καθαριότητας, η δαπάνη ηλεκτρικού ρεύματος και ύδατος για τους κοινόχρηστους χώρους, η αντικατάσταση ποδομάκτρων και διαδρόμων της εισόδου, η συντήρηση και επισκευή της ηλεκτρικής εγκατάστασης των κοινοχρήστων χώρων, η επισκευή και συντήρηση της εξώθυρας της πολυκατοικίας, η δαπάνη που ήθελε καθορισθεί μηνιαία δυνάμενη να τροποποιηθεί απ’ τη Γενική Συνέλευση για πρόβλεψη φθορών, αντικατάστασης πραγμάτων και επισκευών κοινοχρήστων χώρων, η δαπάνη ασφαλίστρων ανελκυστήρα και τοιαύτη κοινοχρήστων χώρων, όπως και κάθε άλλη δαπάνη που δεν αναφέρεται στον κανονισμό…». Οι εναγόμενοι, αν και χρησιμοποιούν την οριζόντια ιδιοκτησία τους, δεν κατέβαλαν τις δαπάνες κοινοχρήστων, ήτοι κοινόχρηστες δαπάνες, δαπάνες ανελκυστήρα, ειδικές δαπάνες, δαπάνες θέρμανσης και δαπάνες έκδοσης λογαριασμού, που αναλογούν στη μερίδα τους και συγκεκριμένα: {…ανάλυση αναλογουσών δαπανών για τους μήνες Νοέμβριο 2009 – Απρίλιο 2010…}. Συνολικά δηλαδή οι εναγόμενοι οφείλουν για κοινόχρηστα το ποσό των 680,36 Ε, όπως αυτό καθορίζεται κάθε μήνα κατά τα προαναφερόμενα, το οποίο αρνούνται να καταβάλουν παρά τις επανειλημμένες οχλήσεις της ενάγουσας, επικαλούμενοι παραλείψεις στις οποίες προέβη η ορισθείσα διαχείριση της οικοδομής, παρά τα συμφωνηθέντα, για τις οποίες, όμως, ουδέν απέδειξαν. Περαιτέρω, πρέπει να σημειωθεί ότι η ενάγουσα κατά τον υπολογισμό των οφειλόμενων δαπανών των εναγομένων για θέρμανση εκλαμβάνει εσφαλμένα ως ποσοστό συμμετοχής τους στις εν λόγω δαπάνες το 51/1000 αντί του ορθού 43/1000 σύμφωνα με τα αναφερόμενα στον κανονισμό, όπως προεκτέθηκε. Κατόπιν τούτου, οι εναγόμενοι δεν οφείλουν το υπερβάλλον του ποσοστού συμμετοχής τους ποσό, αλλά το ανωτέρω ποσό των 680,36 Ε, το οποίο υπολογίζεται κατά το προσήκον ποσοστό συμμετοχής τους. {…}