Η ΥΠ’ ΑΡΙΘΜ. 350/2015 ΑΠΟΦΑΣΗ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ ΚΑΙ ΟΙ ΝΟΜΙΚΟΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΙ

Παρασκευής Ε. ΠΑΤΕΤΣΟΥ, Δικηγόρου Λάρισας

Εφαρμοστέες διατάξεις στην υπ’ αριθμ. 350/2015 απόφαση (Νομικό πλαίσιο):

α) Άρθρο 140 ΑΚ: Αν κάποιος καταρτίζει δικαιοπραξία και η δήλωσή του δεν συμφωνεί από ουσιώδη πλάνη με την βούλησή του, έχει δικαίωμα να ζητήσει την ακύρωση της δικαιοπραξίας.

β) Άρθρο 141 ΑΚ: Η πλάνη είναι ουσιώδης όταν αναφέρεται σε σημείο τόσο σπουδαίο για την όλη δικαιοπραξία, ώστε, αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε τη δικαιοπραξία.

γ) Άρθρο 142 ΑΚ: Η πλάνη που αναφέρεται σε ιδιότητες του προσώπου ή του πράγματος θεωρείται ουσιώδης, αν κατά τη συμφωνία των μερών ή με βάση την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, οι ιδιότητες αυτές είναι τόσο σπουδαίες για την όλη δικαιοπραξία, ώστε, αν το πρόσωπο γνώριζε την πραγματική κατάσταση, δεν θα επιχειρούσε τη δικαιοπραξία.

δ) Άρθρο 154 ΑΚ: Η ακύρωση δικαιοπραξίας λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής επέρχεται με δικαστική απόφαση. Την ακύρωση έχουν το δικαίωμα να ζητήσουν μόνο αυτός που πλανήθηκε ή απατήθηκε ή απειλήθηκε και οι κληρονόμοι τους.

ε) Άρθρο 180 ΑΚ: Η άκυρη δικαιοπραξία θεωρείται σαν να μην έγινε.

στ) Άρθρο 184 ΑΚ: Η ακυρώσιμη δικαιοπραξία μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη, με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε.

ζ) Άρθρο 211 ΑΚ: Δήλωση βούλησης από κάποιον (αντιπρόσωπο) στο όνομα άλλου (αντιπροσωπευομένου) μέσα στα όρια της εξουσίας αντιπροσώπευσης ενεργεί αμέσως υπέρ και κατά του αντιπροσωπευομένου. Το αποτέλεσμα αυτό επέρχεται είτε η δήλωση γίνει ρητά στο όνομα του αντιπροσωπευομένου είτε συνάγεται από τις περιστάσεις ότι έγινε στο όνομά του.

η) Άρθρο 229 ΑΚ: Αν μια σύμβαση συνομολογήθηκε στο όνομα άλλου χωρίς την πληρεξουσιότητά του, το κύρος της εξαρτάται από την έγκριση του αντιπροσωπευομένου. Ο αντισυμβαλλόμενος έχει το δικαίωμα να ζητήσει να εγκρίνει ρητά ο αντιπροσωπευόμενος τη σύμβαση μέσα σε εύλογη προθεσμία που καθορίζει ο ίδιος.

θ) Άρθρο 1192 ΑΚ: Μεταγράφονται στο γραφείο μεταγραφών της περιφέρειας του ακινήτου: 1. οι εν ζωή δικαιοπραξίες, στις οποίες περιλαμβάνονται και οι αιτία θανάτου δωρεές, με τις οποίες συνίσταται, μετατίθεται, καταργείται εμπράγματο δικαίωμα (εμπράγματες δικαιοπραξίες) πάνω σε ακίνητα∙ 2. οι επιδικάσεις ή οι προσκυρώσεις που γίνονται από την αρχή ή οι κατακυρώσεις κυριότητας ή εμπράγματου δικαιώματος πάνω σε ακίνητο∙ 3. οι εκθέσεις δικαστικής διανομής ακινήτου∙ 4. οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις που περιέχουν καταδίκη σε δήλωση βούλησης για εμπράγματη δικαιοπραξία πάνω σε ακίνητο∙ 5. οι τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις με τις οποίες αναγνωρίζεται κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, που έχουν κτηθεί με έκτακτη χρησικτησία.

ι) Άρθρο 1203 ΑΚ: Αν μεταγραμμένη σύμβαση που αφορά ακίνητο είχε συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή απειλή και, αφού προσβλήθηκε, ακυρώθηκε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση, τα αποτελέσματα της ακύρωσης που αναφέρονται στο άρθρο 184 επέρχονται αφότου η απόφαση αυτή σημειώθηκε στο περιθώριο της μεταγραμμένης σύμβασης.

ια) Άρθρο 1204 ΑΚ: Με την ακύρωση, σύμφωνα με το προηγούμενο άρθρο, της σύμβασης για ακίνητο, η οποία είχε συναφθεί από πλάνη ή με απάτη ή απειλή και είχε μεταγραφεί, δεν αναιρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν απ’ αυτήν.

ιβ) Άρθρο 1271 ΑΚ: Είναι άκυρη η εγγραφή υποθήκης από ιδιωτική βούληση εφόσον το ακίνητο δεν ανήκει ήδη κατά το χρόνο της εγγραφής σ’ εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη. Η εγγραφή δεν ισχυροποιείται με έγκριση ή επίκτηση μεταγενέστερη από την εγγραφή.

ιγ) Άρθρο 1274 ΑΚ: Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση.

ιδ) Άρθρο 56 παρ. 1 ΕισΝΚΠολΔ: Το άρθρο 1274 ΑΚ αντικαθίσταται ως εξής: «Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση».

 

Προσβαλλόμενη απόφαση: H υπ’ αριθμ. 2309/2013 απόφαση του Εφετείου Αθηνών

* * * * * *

Ι) Τα πραγματικά γεγονότα της υπ’ αριθμ. 350/2015 απόφασης και ο σχετικός προβληματισμός

Πραγματικά γεγονότα: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα ισχυρίζεται ότι απέκτησε ένα ακίνητο δυνάμει της υπ’ αριθμ … πράξης αποδοχής κληρονομίας και ότι οι δύο εκ των εναγομένων δρώντας από κοινού με σκοπό να αποκομίσουν παράνομο περιουσιακό όφελος σε βάρος της περιουσίας της, παρέστησαν σε αυτήν εν γνώσει τους ψευδή γεγονότα ως αληθή και την έπεισαν να προβεί, λόγω πλάνης σε πράξεις, που είχαν σαν αποτέλεσμα την πώληση του άνωθεν ακινήτου σε τρίτον. Ότι ειδικότερα, ο πρώτος εναγόμενος, τον οποίο γνώρισε με απατηλά τεχνάσματα της δεύτερης εναγομένης, της οποίας μολονότι ήταν σύζυγος και είχε αποκτήσει μ’ αυτόν τρία παιδιά, της τον παρουσίασε ως απλό γνωστό της και άγαμο, ώστε να δημιουργήσει μαζί του ερωτικό δεσμό, αυτός δε την παρέσυρε με ψευδείς βεβαιώσεις να υπογράψει το υπ’ αριθμ. … πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου Αθηνών (τέταρτης εναγομένης), με το οποίο του έδινε την εντολή να πωλήσει το άνωθεν ακίνητο, ενώ η ίδια αγνοούσε το αληθές περιεχόμενο αυτού και τελούσε με την πεποίθηση ότι υπέγραφε έγγραφο διαφορετικού περιεχομένου. Ότι η τέταρτη εναγομένη συμβολαιογράφος και συντάξασα το πληρεξούσιο, δε διάβασε μεγαλόφωνα ούτε της εξήγησε το περιεχόμενό του πριν από την υπογραφή του και τα βεβαιούμενα από την ίδια (συμβολαιογράφο) ότι το πληρεξούσιο δήθεν διαβάστηκε καθαρά και μεγαλόφωνα για να τα ακούσουν η εντολέας και ο εντολοδόχος είναι ψευδή, προσβάλλει δε η ενάγουσα κατά το μέρος του αυτό το πληρεξούσιο ως πλαστό, κατονομάζοντας ως πλαστογράφο τη συμβολαιογράφο. Ότι ο πρώτος εναγόμενος, κάνοντας χρήση του ανωτέρω πληρεξουσίου προέβη στην πώληση του ακινήτου της, νόμιμα μεταγραφέντος την 1.12.2006 στα Βιβλία μεταγραφών, σε συνεννόηση με την αγοράστρια (τρίτη εναγομένη), η οποία ήταν κακής πίστης, καθόσον γνώριζε την έλλειψη πληρεξουσιότητας του πρώτου εναγομένου και ότι το ως άνω πληρεξούσιο ήταν προϊόν πλάνης αυτής, συνεπεία της απάτης που διέπραξαν εις βάρος της οι δύο πρώτοι εναγόμενοι σύζυγοι, ακολούθως δε η τρίτη εναγομένη (τρίτη – αγοράστρια), μετά την κατάρτιση και μεταγραφή του αγοραπωλητηρίου συμβολαίου, με το οποίο περιήρχετο σ’ αυτή κατά κυριότητα το ακίνητο, συνήψε με την πέμπτη εναγομένη (τράπεζα) και ήδη πρώτη αναιρεσίβλητη σύμβαση δανείου και συναίνεσε, προς εξασφάλιση του δανείου, στην εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, η οποία ενεγράφη στα Βιβλία Υποθηκών στις 23.1.2007. Και ότι, παρόλο που ο πρώτος εναγόμενος με την από 15.11.2006 εξώδικη διαμαρτυρία του, κατήγγειλε ρητώς, άλλως σιωπηρώς, την μεταξύ τους σύμβαση εντολής, άλλως παραιτήθηκε από την πληρεξουσιότητα, η ίδια δε ανακάλεσε και τυπικά το επίμαχο πληρεξούσιο με την υπ’ αριθ. … πράξη ανάκλησης του συμβολαιογράφου …, η τρίτη εναγομένη (αγοράστρια),την οποία κάλεσε να προσέλθει ενώπιον του συμβολαιογράφου προκειμένου να προβούν σε ακύρωση του συμβολαίου πώλησης, αρνήθηκε να πράξει τούτο. Με βάση τα ανωτέρω πραγματικά γεγονότα η ενάγουσα ζητά μεταξύ άλλων: α) Να ακυρωθεί το υπ’ αριθμ. … πληρεξούσιο της συμβολαιογράφου (τέταρτης εναγομένης) ένεκα ουσιώδους πλάνης, που είναι αποτέλεσμα απάτης, άλλως επικουρικά, να αναγνωρισθεί ότι αυτό έπαυσε να ισχύει από τις 14.11.2006, με την επίδοση σ’ αυτή της από 15.11.2006 εξώδικης διαμαρτυρίας του πρώτου εναγομένου, β) Να αναγνωρισθεί η ακυρότητα της σύμβασης πώλησης και μεταβίβασης του ακινήτου, που καταρτίστηκε δυνάμει του υπ’ αριθμ. … συμβολαίου αγοραπωλησίας, με βάση το παραπάνω πληρεξούσιο, γ) Να αναγνωρισθεί έναντι της τρίτης εναγομένης (αγοράστριας) η κυριότητά της επί του ακινήτου και να υποχρεωθεί αυτή να της το αποδώσει, δ) Να αναγνωρισθεί η ακυρότητα της εγγραφείσας στις 23.1.2007 υπέρ της πέμπτης εναγομένης (αναιρεσίβλητης τράπεζας) προσημείωση υποθήκης επί του επίδικου ακινήτου. Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο απέρριψε την αγωγή ως αόριστη αναφορικά με την τρίτη εναγομένη (αγοράστρια) και ως ουσιαστικά αβάσιμη ως προς τους υπόλοιπους εναγομένους. Το Εφετείο έκρινε την ως άνω αγωγή ορισμένη και νόμιμη ως προς τους τέσσερις πρώτους εναγομένους και ως προς τα άνωθεν αιτήματα αυτής, ενώ απέρριψε αυτήν ως μη νόμιμη, ως προς την πέμπτη εναγομένη και ήδη αναιρεσίβλητη τράπεζα. Ειδικότερα, το Εφετείο έκρινε ότι το αίτημα της ενάγουσας με το οποίο ζητά να αναγνωριστεί η ακυρότητα της εγγραφείσας τις 23.1.2007 προσημείωσης υποθήκης επί του επίδικου ακινήτου, πρέπει ν’ απορριφθεί ως μη νόμιμο κατ’ εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1203, 1204 ΑΚ, δεδομένου ότι η πέμπτη εναγόμενη τράπεζα τυγχάνει καλής πίστεως.

Σύμφωνα με το σκεπτικό της υπ’ αριθμ. 350/2015 απόφασης του Αρείου Πάγου, το Εφετείο κρίνοντας κατά τον άνωθεν τρόπο, ως προς τη νομική βασιμότητα της αγωγής, αναφορικά με την πέμπτη εναγομένη (τράπεζα) και ήδη πρώτη αναιρεσίβλητη, παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 140,141, 142, 154, 180, 184, 229, 239, 1271, 1203 και 1204 ΑΚ, τις οποίες εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε, καθόσον, σύμφωνα με το περιεχόμενο της αγωγής, δεν είχαν εφαρμογή εν προκειμένω οι διατάξεις των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ, αφού δεν επρόκειτο κατά τα εκτιθεμένα σ’ αυτήν για ακυρότητα σύμβασης μεταβίβασης ακινήτου νομίμως μεταγεγραμμένου, η οποία εχώρησε συνεπεία πλάνης, απάτης ή απειλής και επιδιώκετο η ακυρότητά της, οπότε στην περίπτωση αυτή προστατεύονται τα εμπράγματα δικαιώματα που απέκτησαν οι τρίτοι επί του ακινήτου ανεξαρτήτως καλής πίστεως αυτών και δεν ήταν επιτρεπτή η επιδίωξή τους από τον κύριο του ακινήτου, αλλά με την αγωγή της η αναιρεσείουσα επεδίωκε κατ’ αρχήν την ακύρωση του πληρεξουσίου λόγω της πλάνης της, που ήταν αποτέλεσμα της απάτης που διήλθαν εις βάρος της οι δύο πρώτοι εναγόμενοι – σύζυγοι, ως συνέπεια δε αυτού ζητούσε παράλληλα την αναγνώριση της ακυρότητας της καταρτισθείσας, βάσει του ακυρώσιμου αυτού πληρεξουσίου, της μεταβιβαστικής του επίδικου ακινήτου δικαιοπραξίας, απευθύνοντας την αγωγή της και κατά της εναγομένης αγοράστριας αυτού, καθώς και την αναγνώριση της ακυρότητας της εγγραφείσας από την πέμπτη εναγομένη τράπεζα προσημείωσης υποθήκης επί του μεταβιβασθέντος ακινήτου, σε τρόπον, ώστε νομίμως να επιδιώκεται από την ενάγουσα και η αναγνώριση της τελευταίας αυτής ακυρότητας, αφού, κατά τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη, με την αγωγή που απευθύνεται από τον πληρεξουσιοδότη κατά του πληρεξουσίου, η οποία σύμφωνα με την διάταξη του άρθρου 184 ΑΚ μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με εξ αρχής άκυρη, από της εγγραφής της δικαστικής απόφασης στα Βιβλία μεταγραφών, αίρεται η κυριότητα του εγγράψαντος την υποθήκη ή προσημείωση αγοραστή επί του μεταβιβασθέντος σ’ αυτόν ακινήτου, βάσει του κηρυχθέντος με δικαστική απόφαση ακύρου, λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, ακυρώσιμου πληρεξούσιου και της ταυτόχρονης αναγνώρισης της ακυρότητας της μεταβιβαστικής αυτού δικαιοπραξίας, ώστε να ελλείπει το προαπαιτούμενο της κυριότητας κατά την εγγραφή της υποθήκης ή της προσημείωσης υποθήκης και να παρέχεται στον πληρεξουσιοδότη – κύριο του ακινήτου να επιδιώξει από τον τρίτο στον οποίο χορηγήθηκε το εμπράγματο αυτό δικαίωμα την αναγνώριση της ακυρότητας του τελευταίου, χωρίς η καλή πίστη του τρίτου στην περίπτωση αυτή να ασκεί οποιαδήποτε επιρροή.

Σε άλλο σημείο της απόφασης, στη μείζονα σκέψη, το Ακυρωτικό Δικαστήριο αναφέρει ότι επί ακυρώσιμης πληρεξουσιότητας για να δικαιούται ο αντιπροσωπευόμενος πληρεξουσιοδότης να ζητήσει την αναγνώριση της ακυρότητας της κύριας δικαιοπραξίας μεταβίβασης ακινήτου, ή εμπραγμάτου βάρους (υποθήκη, προσημείωση) που χορήγησε επ’ αυτού σε τρίτον ο αγοραστής, πρέπει να επικαλείται με την αγωγή του ότι κηρύχθηκε άκυρη η πληρεξουσιότητα με τελεσίδικη δικαστική απόφαση ή να ζητά με την ίδια αγωγή ακύρωση και της πληρεξουσιότητας. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, εάν ακυρωθεί η ακυρώσιμη πληρεξουσιότητα με την αγωγή που απευθύνεται από τον πληρεξουσιοδότη κατά του πληρεξουσίου, η οποία σύμφωνα με το άρθρο 184 ΑΚ μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με εξ αρχής άκυρη, αίρεται το προαπαιτούμενο της υπάρξεως εξουσίας αντιπροσωπεύσεως κατά την έννοια του άρθρου 211 ΑΚ, οπότε αναγνωρίζεται ταυτόχρονα και η ακυρότητα της καταρτισθείσας με τον αντισυμβαλλόμενό του δικαιοπραξίας, που συνήφθη με βάση το άκυρο πληρεξούσιο, καθώς και η υπέρ του τρίτου χορηγηθείσα εμπράγματη ασφάλεια από τον αγοραστή, κατά παραδοχή της ίδιας αγωγής που απευθύνεται κατά του αντισυμβαλλομένου του αντιπροσώπου, καθώς και του τρίτου υπέρ του οποίου χορηγήθηκε η εμπράγματη ασφάλεια, εφόσον ο αντιπροσωπευόμενος την αποκρούει και δεν την εγκρίνει. Η διάταξη του άρθρου 184 ΑΚ, κατά την οποία «η ακύρωση δικαιοπραξίας μετά την ακύρωσή της εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη» προσθέτει σοβαρό περιορισμό στα αποτελέσματα έναντι των τρίτων αναφέροντας ότι «με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε». Και ναι μεν από την ακύρωση δεν επηρεάζεται η περαιτέρω μεταβίβαση κινητού σε τρίτο, όπως αυτό προκύπτει από το άρθρο 1036 ΑΚ. Οι διατάξεις όμως κυρίως στις οποίες αναφέρεται και παραπέμπει το άρθρο 184 ΑΚ είναι εκείνες των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ. Κατά τις διατάξεις αυτές η προστασία των τρίτων αυτών από την ακύρωση σκοπείται μόνο υπό τους εξής όρους: α) ότι η ακύρωση εχώρησε λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, β) ότι η ακύρωση αυτή αφορά σύμβαση και όχι μονομερή δικαιοπραξία π.χ διαθήκη, πληρεξουσιότητα, αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας, γ) ότι η ακυρωθείσα σύμβαση είναι εμπράγματη περί ακινήτου, δηλαδή τέτοια που συνίσταται, καταργείται ή μετατίθεται εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου (άρθρο 1192 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι είναι μεταγραμμένη (1204 ΑΚ), δ) ότι το δικαίωμα του τρίτου πρέπει να είναι εμπράγματο και όχι ενοχικό και ε) ότι το δικαίωμα αυτό του τρίτου πρέπει να αποκτήθηκε (έστω και μετά την τελεσιδικία της απόφασης) πριν δηλαδή σημειωθεί η ακύρωση στο περιθώριο της ακυρωθείσης σύμβασης. Εφόσον συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, η επελθούσα ακύρωση δεν βλάπτει τα υπό των τρίτων (δηλαδή των περαιτέρω ειδικών διαδόχων του ακυρωσίμως συμβληθέντος) αποκτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα. Ο άνω περιορισμός επιβάλλεται από την ιδέα ότι η μεν ακυρότητα μιας δικαιοπραξίας είναι ελάττωμα εξωτερικό, δηλαδή προερχόμενο από προφανείς παραβάσεις επιτακτικών διατάξεων του νόμου, ελάττωμα που εξ αρχής ενεργεί και μπορεί ευχερώς να ελεγχθεί από τον επιμελή και προσεκτικό τρίτο, ενώ οι επιφέρουσες την ακύρωση πλάνη, απάτη, απειλή είναι λανθάνοντα ελαττώματα, που συνήθως δεν εξέρχονται από τον κύκλο των συμβαλλομένων μερών. Σε αντίθεση συνεπώς με την ακυρότητα, επί ακυρώσεως προστατεύονται οι τρίτοι, ανεξαρτήτως καλής πίστεως, για τις συναλλαγές που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα, ενόψει της δημοσιότητας που λαμβάνουν οι εμπράγματες συμβάσεις. Έτσι, στην περίπτωση αγοράς ακινήτου δι’ απάτης και μεταγραφής της αγοράς αυτής, η μεταγενέστερη δε πώληση αυτού σε τρίτον με αντίστοιχη ομοίως μεταγραφή, ο πωλητής που επιτυγχάνει την προς τον αγοραστή ακύρωση της πώλησης προς αυτόν, δεν μπορεί να διεκδικήσει κατά του πωλητή το ακίνητο, αλλά ούτε και των μετέπειτα αυτού διαδόχων. Αντίθετα, αν δόθηκε από τον κύριο ακινήτου πληρεξουσιότητα για την πώληση αυτού και αυτός το μεταπώλησε σε τρίτο και ακολούθησε μεταγραφή, ακολούθως δε με αγωγή ακυρώθηκε η πληρεξουσιότητα – λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής – το πωληθέν ακίνητο διεκδικείται από τον πληρεξουσιοδότη, κύριο του ακινήτου, από τον τρίτο στον οποίο μεταβιβάστηκε αυτό και των μετέπειτα αυτού διαδόχων, καθώς επίσης και η ακύρωση κάθε εμπράγματου βάρους επ’ αυτού, που χορηγήθηκε από τον τρίτο αγοραστή στο αποκτήσαντα το εμπράγματο αυτό δικαίωμα, χωρίς η καλή πίστη του τελευταίου στην περίπτωση αυτή να ασκεί οποιαδήποτε επιρροή.

Νομικός προβληματισμός: Έτσι, όπως συνάγεται από το περιεχόμενο της άνωθεν απόφασης, το Ακυρωτικό Δικαστήριο δεν δέχεται εν γένει την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ στην περίπτωση μονομερούς δικαιοπραξίας. Ο Άρειος Πάγος στη μείζονα σκέψη του αναφέρει ότι στην περίπτωση αγοράς ακινήτου δι’ απάτης και μεταγραφής της αγοράς αυτής, η μεταγενέστερη δε πώληση αυτού σε τρίτον με αντίστοιχη ομοίως μεταγραφή, ο πωλητής που επιτυγχάνει την προς τον αγοραστή ακύρωση της πώλησης προς αυτόν, δεν μπορεί να διεκδικήσει κατά του πωλητή το ακίνητο, αλλά ούτε και των μετέπειτα αυτού διαδόχων. Δηλαδή, βάσει των διατάξεων των άρθρων 184, 1203 και 1204 ΑΚ οι καλόπιστοι και κακόπιστοι τρίτοι προστατεύονται έναντι του αρχικού κυρίου και δεν κινδυνεύουν τα εμπράγματα δικαιώματά τους, αν μετά τη δική τους εμπράγματη δικαιοπραξία, καταλυθεί η αρχική σύμβαση μεταξύ του αρχικού πωλητή – κυρίου και του αγοραστή λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής του πωλητή. Αντιθέτως, όμως, κατά το ίδιο σκεπτικό δεν προστατεύονται οι τρίτοι (καλόπιστοι και κακόπιστοι) αν ο αρχικός πωλητής – κύριος του ακινήτου έδωσε πληρεξουσιότητα σε άλλον να μεταβιβάσει το ακίνητό του και ενώ έγινε η άνωθεν μεταβίβαση (εμπράγματη δικαιοπραξία), επήλθε η ακύρωση της μονομερούς δικαιοπραξίας της πληρεξουσιότητας λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής του πληρεξουσιοδότη (αρχικού κυρίου). Σύμφωνα με την άνωθεν απόφαση οι προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά για τη συνδυαστική εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 184, 1203 και 1204 ΑΚ είναι οι εξής: 1) η ακύρωση εχώρησε λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, 2) η ακύρωση αυτή αφορά σύμβαση και όχι μονομερή δικαιοπραξία π.χ διαθήκη, πληρεξουσιότητα, αποδοχή κληρονομίας ή κληροδοσίας, 3) η ακυρωθείσα σύμβαση είναι εμπράγματη περί ακινήτου, δηλαδή τέτοια που συνίσταται, καταργείται ή μετατίθεται εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου (άρθρο 1192 ΑΚ), υπό την προϋπόθεση ότι είναι μεταγραμμένη (1204 ΑΚ), 4) το δικαίωμα του τρίτου πρέπει να είναι εμπράγματο και όχι ενοχικό και 5) το δικαίωμα αυτό του τρίτου πρέπει να αποκτήθηκε (έστω και μετά την τελεσιδικία της απόφασης) πριν δηλαδή σημειωθεί η ακύρωση στο περιθώριο της ακυρωθείσης σύμβασης.

Τα άρθρα 1203-1204 ΑΚ προβλέπουν τις έννομες συνέπειες της ακύρωσης μεταγεγραμμένης δικαιοπραξίας με αντικείμενο ακίνητο. Σκοπός της ρύθμισης είναι να αντιμετωπίσει το ζητήματα που ανακύπτουν εξαιτίας του γεγονότος ότι η ακύρωση έχει αυτοδίκαιο και αναδρομικό χαρακτήρα, η ακυρωθείσα δηλαδή δικαιοπραξία εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη. Εάν αυτό ίσχυε χωρίς απόκλιση, σε περίπτωση ακύρωσης δικαιοπραξίας με αντικείμενο ακίνητο, το οποίο θα είχε στη συνέχεια μεταβιβασθεί περαιτέρω, η ακύρωση θα συνεπαγόταν ότι ο τελευταίος δικαιοπρακτών θα είχε αποκτήσει από μη δικαιούχο, αφού ο τίτλος του δικαιοπαρόχου του θα είχε ακυρωθεί αναδρομικώς. Αυτή η ανεπιεικής για τους τρίτους συνέπεια, ώθησε το νομοθέτη να προβλέψει στο άρθρο 184 ΑΚ ότι η ακυρωθείσα δικαιοπραξία εξομοιώνεται αναδρομικώς με άκυρη «με την επιφύλαξη των διατάξεων που αφορούν εμπράγματα δικαιώματα που τρίτος απέκτησε από σύμβαση που ακυρώθηκε». Η ρύθμιση του άρθρου 184 ΑΚ εξειδικεύεται, ως τα ακίνητα, στα άρθρα 1203 και 1204 ΑΚ. Το άρθρο 1203 ΑΚ μεταθέτει το χρόνο ανατροπής της ακυρωθείσης δικαιοπραξίας από το χρόνο τελεσιδικίας της σχετικής διαπλαστικής απόφασης, στο χρόνο σημείωσης της απόφασης στο περιθώριο της μεταγεγραμμένης σύμβασης. Το άρθρο 1204 ΑΚ προστατεύει τους τρίτους που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου από τον συμβαλλόμενο στην ακυρώσιμη δικαιοπραξία μέχρι το χρόνο σημείωσης της απόφασης περί ακύρωσης στα Βιβλία μεταγραφών.

 

ΙΙ) Η έννοια, η νομική φύση της πληρεξουσιότητας και ο τρόπος παροχής της

Πληρεξουσιότητα, κατά το νόμο, είναι η με τη δικαιοπραξία παρεχόμενη εξουσία γι’ αντιπροσώπευση, αλλά με τον ίδιο όρο αποδίδεται κοινώς και η εξουσία αντιπροσώπευσης του αντιπροσωπευομένου που παρέχεται με δικαιοπραξία ή και αυτό το πληρεξούσιο έγγραφο. Με αυτή, η οποία στηρίζεται στη βούληση του αντιπροσωπευομένου, ο πληρεξούσιος μπορεί να επιχειρεί στο όνομα του δότη της πληρεξουσιότητας δικαιοπραξίες με άμεση ενέργεια αυτών υπέρ και κατ’ αυτού. Η πληρεξουσιότητα είναι μονομερής, χωρίς ν’ αποκλείεται και η παροχή της εξουσίας με σύμβαση, δικαιοπραξία, απευθυντέα και άτυπη. Δεν είναι ανάγκη να εκφράζεται ρητώς αλλά μπορεί κατά περιστάσεις να είναι και σιωπηρή. Κατ’ εξαίρεση, όπου ορίζει ο νόμος, υποβάλλεται σε τύπο (πχ. 830 παρ. 2, 217 παρ. 2 ΑΚ). Η πληρεξουσιότητα παρέχεται με μονομερή δικαιοπραξία, χωρίς να απαιτείται αποδοχή του πληρεξουσίου, η οποία απαιτείται να απευθυνθεί προς τον πληρεξούσιο ή προς τον τρίτον ή με δημόσια γνωστοποίηση. Η δήλωση προς τον εξουσιοδοτούμενο καλείται και εσωτερική πληρεξουσιότητα, ενώ η δήλωση προς τον τρίτον εξωτερική πληρεξουσιότητα. Η δικαιοπραξία αυτή είναι ίδια και αυτοτελής, αφηρημένη που υφίσταται ανεξάρτητα από την υποκείμενη σ’ αυτή αιτία και ανεξάρτητα από την έννομη σχέση στην οποία στηρίζεται (π.χ. εντολή, εταιρία κ.α). Δεν αποκλείεται όμως η αιτία της πληρεξουσιότητας να τεθεί ως αίρεση αυτής, οπότε η ισχύς της εξαρτάται απόλυτα από την ισχύ της υποκείμενης σ’ αυτή έννομης σχέσης μεταξύ δότη και λήπτη της πληρεξουσιότητας.

 

ΙΙΙ) Απόψεις επί του νομικού προβληματισμού

Α) 1η άποψη σχετική με το νομικό προβληματισμό: Αρχικά, υποστηρίχθηκε από τους θεωρητικούς της νομικής επιστήμης, ότι κατά το άρθρο 184 ΑΚ επιφυλάσσονται οι διατάξεις περί των εκ της ακυρωθείσης συμβάσεως αποκτηθέντων από τρίτους εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Και προκειμένου μεν περί μεταβιβάσεως σε τρίτο κινητού παρά του διά ακυρώσιμης δικαιοπραξίας κτησάμενου τούτο, το έγκυρο αυτής προκύπτει από το άρθρο 1036 ΑΚ, προκειμένου όμως περί ακυρώσεως εμπράγματης δικαιοπραξίας, διά της οποίας εκτήθη η κυριότητα ακινήτου ή εν γένει εμπράγματο δικαίωμα επί τούτου, τα υπό τρίτων κτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα μέχρι της ακυρώσεως δεν αναιρούνται. Οι τρίτοι επί εμπραγμάτων περί ακινήτων συμβάσεων προστατεύονται ανεξαρτήτως καλής πίστεως αυτών.

Κατά το άρθρο 184 ΑΚ η προστασία των τρίτων, προκειμένου περί αποκτηθέντων από αυτούς εμπραγμάτων και όχι ενοχικών δικαιωμάτων υφίσταται εφόσον: α) η ακύρωση εχώρησε λόγω πλάνης, απάτης, απειλής∙ β) πρόκειται για ακυρώσιμη σύμβαση και όχι για μονομερή δικαιοπραξία, όπως π.χ διαθήκη, πληρεξουσιότητα, αποδοχή κληρονομίας∙ γ) εφόσον πρόκειται για εμπραγμάτου περί ακινήτου συμβάσεως (ΑΚ 1192) πριν σημειωθεί στο περιθώριο της μεταγραφής η τελεσίδικη απόφαση περί ακυρώσεως της δικαιοπραξίας. Είναι εμφανές ότι η αρχικά διαμορφωθείσα άποψη ερμηνεύοντας συνδυαστικά τις διατάξεις των άρθρων 184, 1203 και 1204 ΑΚ εμμένει στο γράμμα του νόμου και στη λεκτική διατύπωσή του (γραμματική ερμηνεία), χωρίς να εξετάζει τον σκοπό (ratio) του νόμου καθώς και την ανισότητα που προκαλείται εις βάρος τρίτων προσώπων στην περίπτωση που προστατεύονται μόνο οι τρίτοι που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα, ενώ καταλύθηκε η προηγούμενη έννομη σχέση λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, και δεν εμπίπτουν στην προστασία του νόμου οι τρίτοι μετά από ακύρωση μονομερούς δικαιοπραξίας. Ομοίως, στην υποσημείωση του άρθρου 1203 του «Αστικού Κώδικα μετά σχολίων, Βιβλιογραφίας, Νομολογίας και Ειδικών Αστικών Νόμων (1977)» αναφέρεται ότι στο εφαρμοστέο πεδίο της διάταξης του άρθρου 1203 ΑΚ δεν εμπίπτει η μονομερής δικαιοπραξία αλλά και στον Γεωργιάδη επισημαίνεται ότι η διάταξη του άρθρου 184 ΑΚ προβλέπει την προστασία των τρίτων που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα, παραπέμποντας στις σχετικές ειδικές διατάξεις. Αυτές οι διατάξεις είναι οι ΑΚ 1036 επ. για τα κινητά και οι ΑΚ 1203, 1204 για τα ακίνητα, οι οποίες όμως αναφέρονται μόνο σε ακύρωση συμβάσεως και όχι μονομερούς δικαιοπραξίας. Οι ΑΚ 1203 και 1204 φαίνεται να προστατεύουν τόσο τον καλόπιστο όσο και τον κακόπιστο τρίτο. Με διορθωτική ερμηνεία πρέπει όμως να αποκλειστεί η προστασία των κακόπιστων. Στο Εμπράγματο Δίκαιο για την ακύρωση μεταγραφείσης συμβάσεως περί ακινήτου ο Μπαλής αναφέρει: Ενώ κατά την αρχή στο άρθρο 184 ΑΚ η λόγω πλάνης, απάτης απειλής ακυρώσιμη δικαιοπραξία από τη δικαστική ακύρωσή της «εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη» και επομένως αναιρούνται ipso iure πάντα τα εν τω μεταξύ τελεσθέντα, έστω και έναντι τρίτων, τα άρθρα 1203 και 1204 εισάγουν σπουδαία παρέκκλιση, η οποία αφορά κάθε σύμβαση εμπράγματη περί ακινήτου μεταγραφείσα, και ακυρωθείσα ύστερα λόγω πλάνης, απάτης, απειλής. Ως ακύρωση για την εφαρμογή του άρθρου 184 νοείται όχι απλώς η έκδοση τελεσίδικης απόφασης περί ακυρώσεως, αλλά η σημείωση αυτής στο περιθώριο της μεταγραφείσης (και ακυρωθείσας) συμβάσεως∙ μόνον έκτοτε αυτή εξομοιώνεται με την εξαρχής άκυρη. Η αυτοδικαίως επερχόμενη αναίρεση των εν των μεταξύ τελεσθέντων δεν επεκτείνεται και στους τρίτους μέχρι της εν λόγω σημειώσεως στο περιθώριο κτηθέντα εκ της ακυρωθείσης συμβάσεως εμπράγματα δικαιώματα. Ο Γιαννόπουλος, ομοίως δέχεται τη μη αναλογική εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ στις μονομερείς δικαιοπραξίες αναφέροντας το εξής παράδειγμα: Αν εξαιτίας πλάνης, απάτης ή απειλής ακυρωθεί η ιδρυτική πράξη, διά της οποίας παρεχωρήθη προς το συσταθέν ίδρυμα ορισμένο ακίνητο και το ακίνητο αυτό έπειτα εκποιήθηκε από το ίδρυμα και περιήλθε σε τρίτο (φυσικό ή νομικό πρόσωπο), δύναται το ακίνητο αυτό να διεκδικηθεί από τον ιδρυτή ή τους κληρονόμους του από τον τρίτο, διότι η ακυρωθείσα ιδρυτική πράξη δεν είναι σύμβαση, αλλά μονομερής δικαιοπραξία. Επίσης αν κάποιος αγόρασε από κληρονόμο ακίνητο της κληρονομίας ή απέκτησε επ’ αυτού οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα και αργότερα ακυρωθεί η διαθήκη ή η αποδοχή κληρονομίας λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, τα κτηθέντα αυτά εμπράγματα δικαιώματα του τρίτου δεν προστατεύονται, έστω και αν ο αποκτήσας έχει καλή πίστη, διότι η ακυρωθείσα διαθήκη ή η αποδοχή της κληρονομίας δεν είναι σύμβαση, όπως απαιτεί το άρθρο 1204 αλλά μονομερής δικαιοπραξία.

Β) 2η άποψη σχετική με τον νομικό προβληματισμό: Στον αντίποδα της άνωθεν άποψης διατυπώθηκε ο ισχυρισμός από θεωρητικούς της νομικής επιστήμης ότι στο προστατευτικό πεδίο της διάταξης του άρθρου 1203 ΑΚ υπάγονται και οι τρίτοι που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου ενώ ακυρώθηκε με τελεσίδικη δικαστική απόφαση η προηγούμενη μονομερής δικαιοπραξία (π.χ. πληρεξουσιότητα) λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής. Ειδικότερα, σύμφωνα με την άποψη αυτή, σκοπός της ρύθμισης των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ είναι να προστατέψει τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη των τρίτων ως προς την έγκυρη απόκτηση εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου από την ανατροπή του τίτλου του δικαιοπαρόχου τους. Οι σκοποί που καθιστούν επιβεβλημένη την προστασία αυτή – ο τρόπος και η έκταση της ανατροπής, η δημοσιότητα και το εξ αυτής δημιουργούμενο φαινόμενο δικαίου, η εμπιστοσύνη του τρίτου συναλλασσομένου – συντρέχουν εξίσου στις περιπτώσεις ακύρωσης σύμβασης όσο και ακύρωσης μονομερούς δικαιοπραξίας. Ακριβώς για το λόγο αυτό καθίσταται επιβεβλημένη η επέκταση της παρεχόμενης στους τρίτους προστασίας επί ακύρωσης σύμβασης και στις περιπτώσεις ακύρωσης μονομερούς δικαιοπραξίας. Η επέκταση αυτή θα επιτευχθεί με διασταλτική ερμηνεία των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ ή με διαπίστωση κενού σ’ αυτά.

Για την εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ ως τρίτοι θεωρούνται, κατά την κρατούσα γνώμη, οι ειδικοί διάδοχοι του δικαιοδόχου της ακυρωθείσης δικαιοπραξίας. Προστατευτέα δικαιώματα δυνάμει της ΑΚ 1204 είναι τα εμπράγματα δικαιώματα που έχουν κτηθεί από τρίτους (εφόσον βέβαια έχει χωρήσει και μεταγραφή του τίτλου κτήσης) πριν από το απώτατο χρονικό σημείο που ορίζει ο νόμος στην ΑΚ 1203, ήτοι πριν από τη σημείωση της τελεσίδικης δικαστικής απόφασης, με την οποία ακυρώνεται η δικαιοπραξία, στο περιθώριο του Βιβλίου μεταγραφών. Με βάση το γράμμα των ΑΚ 1203 και 1204 υποστηρίζεται η εφαρμογή των εν λόγω διατάξεων μόνο σε περίπτωση ακύρωσης σύμβασης. Βάσει του προστατευτικού σκοπού του νόμου, έχει προταθεί όμως η επέκταση της εφαρμογής των ΑΚ 1203 και 1204 και στην περίπτωση των μονομερών δικαιοπραξιών.

Προστατευτικό πεδίο των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ: Αν η μεταγραμμένη δικαιοπραξία ακινήτου είναι ακυρώσιμη (δηλ. σε περίπτωση πλάνης, απάτης, απειλής), τα δημόσια Βιβλία δεν αποκαλύπτουν το υφιστάμενο ελάττωμα (πλάνη, απάτη, απειλή) σ’ αυτούς που τα συμβουλεύονται, αφού αυτό είναι σ’ αντίθεση με ό,τι κατά κανόνα συμβαίνει στις άκυρες δικαιοπραξίες, αφανές. Η μεταγραφή δεν θεραπεύει την ελαττωματική δικαιοπραξία που μεταγράφηκε. Και ναι μεν η ακυρώσιμη δικαιοπραξία παράγει κατ’ αρχήν τα αποτελέσματά της∙ αλλά αν ακυρωθεί, τα αποτελέσματα ανατρέπονται αναδρομικά και συνεπώς καλόπιστοι τρίτοι που είχαν στηριχθεί στη μεταγραμμένη ακυρώσιμη δικαιοπραξία και δεν μπορούσαν να ξέρουν ούτε το λόγο της ακύρωσης ούτε την ακύρωση που ακολούθησε θα έμεναν απροστάτευτοι. Π.χ ο Α από ουσιώδη πλάνη του πωλεί και μεταβιβάζει ένα ακίνητο στον Β. Ο Β μεταγράφει τη σύμβαση και μεταβιβάζει παραπέρα το ακίνητο στον καλόπιστο Γ, ο οποίος δεν γνωρίζει για την πλάνη του Α και πιστεύει (συμβουλευόμενος το Βιβλίο μεταγραφών) στην οριστική κυριότητα του Β. Στη συνέχεια ο Α πετυχαίνει τη δικαστική ακύρωση της σύμβασής του με τον Β. Ο Γ με βάση τις γενικές διατάξεις και μόνο θα έπρεπε να χάσει την κυριότητα υπέρ του Α. Την ατέλεια αυτή του συστήματος της δημοσιότητας έχουν σκοπό να θεραπεύσουν οι ΑΚ 1203 και 1204.

Αν ακυρωθεί η μεταγραμμένη δικαιοπραξία και η ακυρωτική δικαστική απόφαση γίνει τελεσίδικη, τα αποτελέσματα της ακύρωσης (δηλ. η κατά την ΑΚ184 αναδρομική ανατροπή των δικαιοπρακτικών αποτελεσμάτων) επέρχονται, σύμφωνα με την ΑΚ 1203, από τη στιγμή που σημειώνεται η τελεσίδικη αυτή απόφαση στο περιθώριο της μεταγραμμένης σύμβασης. Η εξαίρεση που εισάγεται στο γενικό κανόνα της ΑΚ 184 είναι η ανατροπή των δικαιοπρακτικών αποτελεσμάτων αναβάλλεται ως τη σημείωση. Δεν επέρχεται με την ίδια τη δικαστική ακύρωση, αλλά με τη σημείωση στο περιθώριο του Βιβλίου μεταγραφών. Μολονότι οι ΑΚ 1203 και 1204 μιλούν για σύμβαση, η ίδια ρύθμιση πρέπει να εφαρμοσθεί, εδώ με διασταλτική ερμηνεία που επιβάλλει πάλι ο προστατευτικός σκοπός των διατάξεων, και στην περίπτωση των μονομερών δικαιοπραξιών.

 

IV) Εκούσια και Ακούσια Κενά στο δικαιικό σύστημα

Το δίκαιο, λόγω της απειρίας των εξατομικευμένων πραγματικών περιπτώσεων που χρειάζονται ρύθμιση, δεν μπορεί να προβεί σε πλήρη και εξαντλητική ρύθμισή τους. Αναπόφευκτα καταλείπονται και περιπτώσεις, οι οποίες, ενώ απαιτούν ρύθμιση, είτε δεν ρυθμίστηκαν καθόλου είτε δεν ρυθμίστηκαν πλήρως. Τότε ακριβώς κάνουμε λόγο για κενά δικαίου. Πρόκριμα για να θεωρηθεί ότι υπάρχει κενό αποτελεί η κρίση για το αν η συγκεκριμένη περίπτωση απαιτεί ρύθμιση. Είναι πιθανόν, ο νομοθέτης να έκρινε ότι η περίπτωση αυτή έπρεπε να μείνει εκτός του ρυθμιστικού πεδίου του δικαίου, όπως συμβαίνει π.χ με την εξώγαμη συμβίωση ή τις σχέσεις φιλοφροσύνης. Το αν απαιτείται ρύθμιση ή όχι είναι και αυτό ζήτημα ερμηνείας, κυρίως τελολογικής και συστηματικής. Μόνο αν κριθεί ότι απαιτείται ρύθμιση, η οποία λείπει, υπάρχει κενό. Τα κενά διακρίνονται σε εκούσια (ή γνήσια) και ακούσια.

α) Ακούσιο κενό: Υπάρχει, όταν ο νομοθέτης άφησε αρρύθμιστη μια περίπτωση, η οποία απαιτούσε ρύθμιση. Εφόσον το κενό υπήρχε κατά τον χρόνο θέσπισης του κανόνα δικαίου, ο οποίος θα μπορούσε να καταλάβει και τη συγκεκριμένη περίπτωση, αν την είχε υπόψη του ο νομοθέτης, τότε το κενό λέγεται πρωτογενές. Αν αντίθετα το κενό αναδείχθηκε μετά τη θέσπιση του σχετικού κανόνα δικαίου, τότε καλείται δευτερογενές. Το ακούσιο κενό καλύπτεται με αναλογία, δηλαδή με τη δημιουργία ερμηνευτικώς ad hoc κανόνα δικαίου για την κάλυψή του. Αν αυτός ο ad hoc κανόνας δικαίου είναι κανόνας που ρυθμίζει άλλες όμοιες περιπτώσεις, μιλάμε για αναλογία νόμου. Αν αντίθετα ο ad hoc κανόνας συνάγεται από θεμελιώδη αξιώματα του δικαιικού συστήματος, γίνεται λόγος για αναλογία δικαίου.

Ο δικαιολογητικός λόγος της αναλογίας είναι η ομοιότητα της αρρύθμιστης περίπτωσης με τις συναφείς ρυθμισμένες, ομοιότητα που συνάγεται ερμηνευτικώς. Η αναλογία δηλαδή αποτελεί μέσο για την πραγμάτωση της συνταγματικής αρχής της ισότητας (αρ.4 παρ. 1 Συντ.) μέσα στο σύστημα του ισχύοντος δικαίου. Η αρχή της ισότητας επιτάσσει ο νόμος να μην μεταχειρίζεται διαφορετικά όμοιες περιπτώσεις.

β) Εκούσιο κενό: Εκούσιο κενό υπάρχει, όταν ο νομοθέτης ρύθμισε μια περίπτωση αλλά διατύπωσε τον κανόνα δικαίου κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να αφήνει στον ερμηνευτή και εφαρμοστή του μεγάλα περιθώρια εξειδίκευσης του κανόνα, π.χ χρησιμοποιώντας ενδεικτική απαρίθμηση ή αόριστες νομικές έννοιες (π.χ το «εύλογο» της αποζημίωσης). Κατά την πλήρωση του εκούσιου κενού η ερμηνευτική προσπάθεια εστιάζεται στην εξειδίκευση των αόριστων νομικών εννοιών, έτσι ώστε να καταδειχθεί αν η υπό κρίση «αρρύθμιστη» περίπτωση υπάγεται ή όχι στο πλάτος αυτών. Για να υπάγεται στο πλάτος τους, θα πρέπει να συγκεντρώνει τα απαραίτητα στοιχεία που ορίζουν το βάθος κάθε έννοιας και που συχνά προκύπτουν με σύγκριση και ανεύρεση των κοινών στοιχείων των ρυθμιζόμενων (= ενδεικτικά αναφερόμενων) στο νόμο περιπτώσεων.

 

V) Συμπέρασμα

Έτσι, λοιπόν, και στην συγκεκριμένη απόφαση για τη ρύθμιση των συνεπειών της έννομης σχέσης που δημιουργήθηκε με βάση την ακυρωθείσα μονομερή δικαιοπραξία (πληρεξουσιότητα), εμφανίζεται κενό το οποίο θα πληρωθεί μέσω της αναλογικής εφαρμογής. Εξάλλου, όπως προαναφέρθηκε, κενό στο Δίκαιο παρουσιάζεται όταν λείπει η ρύθμιση, η οποία με βάση νομικά σημαντικές για την υπό κρίση υπόθεση αξιολογήσεις του ισχύοντος Δικαίου, θα έπρεπε να υπάρχει. Κριτήριο για τη διαπίστωση κενού ορισμένης ρύθμισης είναι ορισμένες αξιολογήσεις της έννομης τάξης για την εκάστοτε περίπτωση, υπό το φως των οποίων εμφανίζεται αναγκαία ορισμένη ρύθμιση, η οποία όμως λείπει στο ισχύον Δίκαιο. Μόνο υπ’ αυτή την προϋπόθεση της διαπίστωσης κενού, που συνιστά πάντοτε αξιολογική κρίση, καλείται ο δικαστής να πληρώσει το κενό αυτό ασκώντας τη δικαιοπλαστική του εξουσία.

Στην περίπτωση, που μας απασχολεί, σε περίπτωση ακύρωσης μονομερούς δικαιοπραξίας, μπορεί να συντρέξουν σωρευτικά όλες οι προϋποθέσεις του άρθρου 184 ΑΚ (πλην της προϋποθέσεως αν πρόκειται μόνο για σύμβαση), ήτοι α) η ακύρωση να εχώρησε λόγω πλάνης, απάτης, απειλής και β) να πρόκειται για εμπράγματη περί ακινήτου συμβάσεως (ΑΚ 1192) πριν σημειωθεί στο περιθώριο της μεταγραφής η τελεσίδικη απόφαση περί ακυρώσεως της δικαιοπραξίας, αλλά παρ’ όλα αυτά να μην εμπίπτουν στην προστασία του νόμου (άρθρα 184, 1203 και 1204 ΑΚ) καλόπιστοι τρίτοι που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα μετά την τελεσθείσα και ακυρωθείσα μονομερή δικαιοπραξία. Σε διαφορετική περίπτωση, όμως, δηλαδή, συμβάσεως θα συνέτρεχαν οι ίδιες προϋποθέσεις αλλά θα προστατεύονταν τα εμπράγματα δικαιώματα των τρίτων. Υπάρχει, δηλαδή, ένα ακούσιο κενό ως προς τη ρύθμιση και προστασία των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των τρίτων – των εννόμων σχέσεων των τρίτων – όταν ακυρώνεται λόγω πλάνης, απάτης, απειλής η προηγηθείσα μονομερής δικαιοπραξία. Το κενό, που υπάρχει, δηλαδή, αφορά τη ρύθμιση μιας ολόκληρης έννομης σχέσης και όχι απλώς την ερμηνεία ενός όρου για τον οποίο ο εκάστοτε εφαρμοστής του νόμου θα έκανε συσταλτική ή διασταλτική ερμηνεία και δεν θα χρειαζόταν να βρει αντίστοιχη ρύθμιση στο δικαιικό σύστημα, ώστε να καλύψει το ανωτέρω κενό μέσω της αναλογικής εφαρμογής και να εντάξει την υπό κρίση έννομη σχέση στο προστατευτικό πεδίο μιας άλλης διάταξης.

Σκοπός του νομοθέτη με τη θεσμοθέτηση των διατάξεων των άρθρων 184, 1203 και 1204 ΑΚ είναι να προστατέψει τα εμπράγματα δικαιώματα των καλόπιστων τρίτων (με διορθωτική ερμηνεία του όρου «τρίτοι»), που ενώ απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου, μετά τη δική τους κτήση, ακυρώνεται με τελεσίδικη απόφαση η εμπράγματη δικαιοπραξία που προηγείται της δικής τους δικαιοπραξίας λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής και εξομοιώνεται με την εξ αρχής άκυρη. Αν δεχθούμε ότι οι παραπάνω διατάξεις εφαρμόζονται μόνο σε περίπτωση ακύρωσης συμβάσεως και όχι μονομερούς δικαιοπραξίας, τότε όλη αυτή ερμηνεία λειτουργεί εις βάρος των τρίτων που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα και ακυρώθηκε η μονομερής δικαιοπραξία (λ.χ πληρεξουσιότητα, διαθήκη), στην οποία στηρίχθηκε η δική τους εμπράγματη δικαιοπραξία. Με μια αυστηρή γραμματική ερμηνεία των όρων και των προϋποθέσεων στις διατάξεις των άρθρων 184, 1203 και 1204 ΑΚ περιορίζεται κατά πολύ το προστατευτικό τους πεδίο και αποκλείονται εν τέλει οι καλόπιστοι τρίτοι. Είναι επιτακτική ανάγκη να υπάρξει ρύθμιση (πλήρωση του κενού) για τις δυσμενείς συνέπειες που δημιουργούνται εις βάρος των τρίτων όταν ακυρωθεί μια μονομερής δικαιοπραξία λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής, διότι σε αντίθετη περίπτωση είναι εμφανής η αξιολογική αντινομία και ανισότητα. Γι’ αυτό το λόγο, το κενό που δημιουργείται, πρέπει να πληρωθεί με την επέκταση και αναλογική εφαρμογή των άνωθεν διατάξεων και στις μονομερείς δικαιοπραξίες. Επιβάλλεται, λοιπόν, η αναλογική εφαρμογή των προαναφερόμενων διατάξεων για να αρθεί η ανισότητα και η δυσμενής κατηγοριοποίηση των καλόπιστων «τρίτων». Αν ο νομοθέτης ήθελε την κατηγοριοποίηση των καλόπιστων τρίτων θα το είχε θέσει ρητά με διάταξή του, ώστε να καθίστατο πλέον σαφές ότι στο προστατευτικό πλαίσιο του νόμου υπάγονται αποκλειστικά οι (καλόπιστοι) τρίτοι, που ενώ απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα, η προγενέστερη από τη δική τους δικαιοπραξία σύμβαση ακυρώθηκε λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής.

Τέλος, τα άρθρα 184 και 1204 ΑΚ αναφέρουν τον όρο «τρίτοι» χωρίς να γίνεται διάκριση αν υπάγονται στη ρύθμισή τους και οι κακόπιστοι. Αν εμμείνουμε στη γραμματική διατύπωση των διατάξεων (γραμματική ερμηνεία) θα θεωρήσουμε ότι προστατεύονται οι καλόπιστοι και κακόπιστοι τρίτοι αδιακρίτως και δεν προσβάλλονται τα εμπράγματα δικαιώματά τους στην περίπτωση που ακυρωθεί η προηγηθείσα μονομερής δικαιοπραξία, η οποία αποτέλεσε τη βάση για την επερχόμενη σ’ αυτούς μεταβίβαση. Θεμιτό, όμως, είναι αφού δεχθούμε την αναλογική εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ να ερμηνεύσουμε συσταλτικά αυτές τις διατάξεις και να θεωρήσουμε ότι προστατεύονται μόνο οι καλόπιστοι τρίτοι, διότι δεν δύναται να αντιμετωπίζονται από το Δίκαιο και να προστατεύονται κατά τον ίδιο τρόπο οι καλόπιστοι αλλά και κακόπιστοι τρίτοι.

Σύμφωνα με την άποψη που δέχεται την προστασία μόνο των καλόπιστων τρίτων επισημαίνεται ότι στις διατάξεις των άρθρων 184 και 1204 ΑΚ δεν είναι δικαιολογημένη η προστασία προσώπων, τα οποία ήταν κακόπιστα ως προς το ελάττωμα του τίτλου του δικαιοπαρόχου τους. Μόνος ο αναδρομικός χαρακτήρας της ακύρωσης δεν αρκεί για να δικαιολογηθεί η προστασία ακόμη και των προσώπων που γνώριζαν το ενδεχόμενο της ακύρωσης ή το αγνοούσαν από αμέλειά τους. Ούτε μπορεί να αποδοθεί η προστασία τους σε κάποια υποτιθεμένη αυθεντία των Βιβλίων μεταγραφών, διότι τέτοια αυξημένη δημόσια πίστη, με προστασία ακόμη και των κακόπιστων, δεν παρέχει ούτε καν το σύστημα του κτηματολογίου, το οποίο έχει ως βασική αφετηρία του την διασφάλιση της ουσιαστικής δημοσιότητας στο δίκαιο των ακινήτων. Η θέσπιση του άρθρου 1204 ΑΚ δεν μπορεί να εξηγηθεί επαρκώς, παρά μόνον εάν αυτό θεωρηθεί διάταξη που κατοχυρώνει την ασφάλεια των συναλλαγών και προστατεύει την εμπιστοσύνη των συναλλασσομένων. Τέτοια προστατευόμενη εμπιστοσύνη υφίσταται μόνον εάν οι συναλλασσόμενοι είναι καλόπιστοι ως προς την αναντιστοιχία της εμφανιζόμενης στα δημόσια Βιβλία κατάστασης με τη νομική πραγματικότητα.

Επιπλέον δε, κατά την ίδια άποψη, μολονότι η ΑΚ 1204 μιλάει γενικά και χωρίς διαστολή για «τρίτους» που απέκτησαν εμπράγματα δικαιώματα, είναι σύμφωνο με το σκοπό στον οποίο αποβλέπει η διάταξη να γίνει συσταλτικής ερμηνεία της και η παρεχόμενη προστασία να περιορισθεί μόνο στους καλόπιστους τρίτους (έτσι και στον Σπυριδάκη που προκρίνει μεθοδολογικά την τελολογική συστολή – ή τελολογικό περιορισμό – με πρακτικά όμοια αποτελέσματα∙ αν πάντως δεχόμαστε ότι η πραγματική ratio του νομοθέτη ήταν η προστασία των καλόπιστων τρίτων και ότι αυτό δεν επισημάνθηκε ρητά στην προφανώς κακόζηλη διατύπωση, αρκεί η εφαρμογή της συσταλτικής ερμηνείας). Έτσι, λοιπόν, είτε επιλέξουμε τη συσταλτική ερμηνεία του όρου «τρίτοι» είτε την τελολογική συστολή θα οδηγηθούμε στο συμπέρασμα ότι στο προστατευτικό πεδίο των διατάξεων των άρθρων 1203 και 1204 ΑΚ εμπίπτουν μόνο οι καλόπιστοι τρίτοι.

 

5  Βλ. Τούση, Γενικαί Αρχαί 1978, 561.